La vente à réméré est une opération immobilière à destination des propriétaires à la recherche d’une trésorerie qu’ils ne trouvent pas par les voies habituelles. Elle prend différentes dénominations comme la vente avec faculté de rachat ou encore le portage immobilier.
Le principe de la vente à réméré
Lors d’une vente à réméré, le propriétaire d’un bien le met en vente avec la possibilité de le racheter dans un délai déterminé. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente immobilière. Grâce à cette vente suivi du rachat, le propriétaire peut dégager des fonds grâce à son patrimoine immobilier afin de rembourser un prêt immobilier, restructurer sa situation financière, éviter la saisie de sa propriété ou disposer d’une trésorerie que les banques ne lui accordent pas.
Spécificité de la vente à réméré, le vendeur garde la jouissance du bien même après la vente contre une rémunération pour l’occupation des lieux. Ce n’est pas un loyer au sens juridique du terme mais une indemnité d’occupation. Le vendeur dispose d’une durée maximum pour racheter le bien à l’investisseur à un prix déterminé à l’avance.
Tous ces éléments font partie de l’acte de vente en réméré qui est signé par devant le notaire. Il est parfois appelé vente avec faculté de rachat puisque le vendeur a la liberté de racheter le bien vendu.
Vous cherchez plus de renseignements sur la vente en réméré ? Notre partenaire Patrimonium spécialiste de la vente à réméré répond à vos questions.
Le bien objet de la transaction
Si une opération de vente à réméré peut fonctionner avec des voitures de collection ou encore des oeuvres d’art, notre partenaire s’occupe exclusivement de biens immobiliers construits de préférence, les terrains étant rarement retenus.
En revanche tout type de bien à usage d’habitation peut faire l’objet d’une vente à réméré : autant un appartement qu’une maison, autant un secteur en ville qu’en banlieue. Si les investisseurs ont une préférence pour les résidences secondaires, bon nombre d’opérations concernent des résidence principale ou locatives.
Les avantages des contrats de portages
- Obtenir 65% de la valeur de votre bien lors de sa vente
- Continuer à occuper le bien vendu
- Avoir jusqu’à 5 ans pour récupérer le bien vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale
- Réaliser une opération en toute confidentialité
- Monétiser son patrimoine et le conserver
- Se sortir d’une solution financière difficile
Les risques
Les ventes avec faculté de rachat ne sont pas sans risques pour le vendeur d’où l’intérêt de se rapprocher d’un acteur reconnu du marché. En effet, le premier point est l’indemnité d’occupation mensuelle qui est un pourcentage du prix d’achat et qui doit rester en rapport avec vos revenus. Le deuxième point est que si le vendeur n’arrive pas à racheter le bien comme convenu dans l’acte de vente à réméré en respectant le délai imparti, il devient occupant sans droit ni titre et peut se faire expulser. Avant de signer l’acte de vente, il est nécessaire de faire une projection de sa capacité de remboursement pour être sûr de financer le rachat par un crédit immobilier.
Dans quels cas faire une vente à réméré ?
Souvent perçue comme une opération « de la dernière chance » auprès de personnes endettées, la vente à réméré a un public plus large. C’est une solution pour tous les propriétaires qui sont dans l’impossibilité d’obtenir la trésorerie qu’ils recherchent. Dès que votre besoin est inférieur à 60% de la valeur de votre bien, alors le portage immobilier est une solution envisageable.
Les propriétaires endettés
A cause d’un fichage Banque de France (FICP ou FCC) dans la plupart des cas, ces particuliers n’ont plus accès au crédit ni au rachat de crédit. Sans solution bancaire, dans l’impossibilité de rembourser leurs échéances mensuelles, avec le risque de partir en saisie et l’envie de conserver leur bien, la vente avec faculté de rachat leur permet dans un premier temps de solder leur dettes et ensuite d’avoir de nouveau accès au circuit bancaire après assainissement de leur situation financière. Grâce à ce système de vente qui met des liquidités à leur disposition puis de rachat exclusif dans un second temps :
- la situation financière est régularisée;
- s’il y avait un fichage, il est levé;
- leur patrimoine est conservé.
Les propriétaires en recherche de trésorerie
Il suffit d’être endetté au maximum pour que le réseau bancaire ne vous suive plus sur vos besoins de trésorerie. Si le besoin de trésorerie est urgent, le propriétaire préférera peut-être une vente à réméré courte que ne pouvoir se soigner, perdre une année de location de sa résidence locative, rembourser une dette, etc… De même pour un étranger propriétaire d’un bien en France, la vente à réméré est une solution de financement alors qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir un crédit bancaire.
Mais la recherche de trésorerie ne se limite pas aux particuliers. En effet, tout propriétaire a théoriquement accès à la vente à réméré : la SCI, la SARL ou la SAS, etc… Le facteur limitant des ventes avec faculté de rachat est l’intérêt des acheteurs pour le bien.
Les étapes de la vente à réméré
Les grandes étapes de le vente à réméré sont les suivantes :
- Le bien est vendu à un investisseur;
- Le débiteur assainit sa situation financière grâce à l’argent de la vente et durant cette phase continue à occuper le bien ou en tirer profit;
- Le vendeur souscrit un nouveau crédit immobilier pour racheter son bien immobilier ainsi que les frais associés à l’opération. S’il préfère se débarrasser de l’appartement ou de la maison, il met le bien en vente en agence. Lorsque le bien est vendu, il rembourse l’investisseur du montant dû et conserve la différence.
Dans le cas où le vendeur ne rachète pas la propriété dans le délai imparti dans l’acte de vente à réméré, l’investisseur devient le propriétaire définitif.
Exemple d’une vente à réméré
Un couple perçoit 3 300 € de revenus. Ils sont endettés à 60%. Ils sont propriétaire en cours d’acquisition d’une maison de expertisée par un agent immobilier à 280 000 €. Avec un restant dû global de 125 000 € composé du prêt immo, de crédit conso et d’une dette fiscale, ils ont été fiché pour un retard de paiement. Sans solution bancaire, ils ne parviennent pas à régulariser leur situation et lever le fichage.
Ils décident de faire une vente à réméré. Leur maison est achetée 182 000 € par un investisseur, l’indemnité d’occupation est de 1 517 € par mois, les frais de notaire et les honoraires d’agence sont de 16 380 €. Une partie de la trésorerie sert aux paiement des indemnités d’occupation et il leur revient 4 220 €. Ils ont 24 mois maximum pour lever l’option de rachat et redevenir propriétaire de leur bien.
Leurs crédits ayant été remboursés par le notaire, ils sont complètement désendettés et leur fichage est levé. Ils disposent d’un apport et de revenus fixes pour racheter leur bien au prix de 200 200 €.
Simuler une vente à réméré sur le site de Patrimonium
Le contrat de vente à réméré
Le contrat que vous signez avec l’acheteur a pour but d’organiser la vente avec faculté de rachat. Il doit y figurer les informations habituelles d’une vente immobilière plus celles liées au réméré qui sont :
- Le prix d’achat du bien en réméré (prix inférieur à la valeur réelle du bien);
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et son mode de paiement;
- Le prix de rachat de bien;
- La durée maximum, qui peut atteindre 5 ans mais qui habituellement est de l’ordre de 24 mois.
La vente à réméré et le code civil
La vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles de loi 1659 à 1673 qui indiquent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente ». Elle se déroule en présence d’un titulaire d’une carte de transaction immobilière, les formalités sont celles d’une vente immobilière : signature d’un mandat de vente, fourniture des diagnostics immobiliers à la charge du vendeur, signature de l’acte de vente en réméré devant notaire. N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la vente à réméré qui vous guidera au cours du chemin.
Raisons pour lesquelles il faut bien différencier les ventes à réméré qui sont des opérations immobilières des crédits en ligne d’EIG Finances. Elles ne sont comparables ni avec les prêts hypothécaires ni avec les rachats de crédits, avec aucune forme de crédit de manière générale.
Origine de la vente à réméré
La vente à réméré existe en France depuis deux siècles, on la retrouve dans le code civil Napoléonien et Talleyrand en parle dans ses mémoires, mais elle semble remonter au Moyen-Âge. Elle a été réintroduite dans les années 80 par les banques pour refinancer des valeurs mobilières. C’est aujourd’hui utilisé pour restructurer les dettes des particuliers et des propriétaires.
