Le crédit hypothécaire in fine est un type de crédit hypothécaire, avec la prise d’une hypothèque sur l’un des biens du patrimoine de l’emprunteur. Il se caractérise par des mensualités faibles où seulement les intérêts sont payés, le remboursement du capital intervennant au terme de l’emprunt, à l’inverse d’un prêt « amortissable ».
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire in fine ?
Définition de crédit hypothécaire in fine
Lorsque vous souscrivez à un crédit, la banque vous prête un capital majoré des intérêts d’emprunt. Chaque mois, vous remboursez au prêteur une partie du capital plus une partie des intérêts et l’assurance emprunteur. Ce type de fonctionnement est celui d’un prêt hypothécaire amortissable. A l’inverse, dans le cas d’un crédit in fine, uniquement l’assurance et les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit. Lorsqu’il arrive à échéance, le capital est dû en une seule fois à la banque.
Le crédit in fine en pratique
La constitution du dossier de crédit
Lorsque la banque accorde un prêt hypothécaire in fine à un emprunteur, elle s’est assurée au préalable de la solvabilité de ce dernier lors de l’étude du dossier. Cela signifie que le client doit prouver être en capacité de rembourser sa créance, qu’il soit un particulier, un professionnel ou une société (SCI ou SARL de famille ou sans associé). Il a besoin de justifier de revenus réguliers et suffisants.
Les remboursements mensuels
Chaque mois pendant la durée du crédit, l’emprunteur est prélevé d’une mensualité composée des intérêts et de l’assurance. Les intérêts sont constants car calculés sur le capital emprunté par le prêt hypothécaire in fine. La mensualité est donc plus faible que pour un crédit hypothécaire amortissable du même montant où se rajouterait le remboursement du capital.
A la fin du prêt hypothécaire in fine
Généralement, les banques spécialisées dans les prêts hypothécaires in fine demandent aux emprunteurs de s’engager sur la sortie du crédit. En effet, à l’échéance du prêt in fine, l’emprunteur doit rembourser le capital en un seul versement. Pour cela, il doit disposer d’une somme conséquente, généralement la liquidation d’un placement financier ou la vente d’un bien immobilier dont le bien mis en garantie pour le crédit hypothécaire sur lequel est placée l’hypothèque.
Le solde du capital est garantie par l’hypothèque prise sur le bien par la banque. En cas d’impossibilité de la part de l’emprunteur pour rembourser la somme due, elle peut faire jouer la garantie et aller jusqu’à la saisie vente pour récupérer le capital.
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Quel emprunteur peut obtenir un prêt hypothécaire in fine ?
La plupart du temps, le prêt hypothécaire in fine est accordé à des emprunteurs multipropriétaires. De cette façon les organismes bancaires limitent le risque de l’impossibilité du remboursement du capital à l’échéance. En effet, le propriétaire a toujours la possibilité de vendre un bien pour solder la capital restant du du crédit hypothécaire in fine sans toucher à sa résidence principale.
Le profil type de l’emprunteur intéressé par ce produit bancaire est celui de l’investisseur locatif qui est déjà propriétaire de plusieurs biens, acquittés ou en cours d’acquisition. Grâce au crédit hypothécaire in fine, il réduit ses mensualités (comparé à un prêt amortissable) et ainsi il est sûr de couvrir sa mensualité grâce au loyer perçu : l’opération est auto-financée. Dans un délai de 10 ans maximum, il devra rembourser le capital à la banque, opération qu’il couvrira par un bien dont il veut se débarrasser.
Dernier point et non des moindre : dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts des prêts hypothécaires in fine sont déductibles des impôts (les conditions sont à préciser avec votre comptable ou les services du trésor).
Avantages et inconvénients du prêt in fine
Les crédits hypothécaires in fine ont des avantages et des inconvénients par rapport à un prêt hypothécaire amortissable. Voilà les principales différences entre les deux formes d’emprunt :
Avantages du prêt hypothécaire in fine
- Bénéficier d’une mensualité réduite
- Ne pas amortir le capital pendant le crédit
- Assurance emprunteur facultative
- Adapté à une capacité de remboursement différée
Inconvénients du prêt hypothécaire in fine
- Opération bancaire plus chère qu’un prêt amortissable (les intérêts sont calculés sur le capital emprunté)
- Disponible que pour certains profils d’emprunteurs
Transformer un crédit hypothécaire in fine en prêt amortissable
Votre situation personnelle ou professionnelle n’a pas évolué comme vous l’aviez prévu lors de la demande et de l’octroi de votre prêt hypothécaire in fine. Vous souhaitez transformer votre credit hypothecaire in fine à un forme de prêt amortissable. Pour cela, l’organisme bancaire vous proposera un rachat de votre ancien prêt. Il devra s’assurer que vos revenus sont suffisants pour rembourser les nouvelles échéances qui seront bien supérieures aux précédentes.
