Prêt Hypothécaire : définition et fonctionnement
Vous êtes propriétaire?
Le prêt hypothécaire finance tous vos projets !
Le prêt hypothécaire : définition
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier propriété de l’emprunteur. L’organisme prêteur prend une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier proposé en garantie hypothécaire, levée une fois les mensualités totalement remboursées et le crédit soldé.
Les utilisations du prêt hypothécaire sont nombreuses et diverses. Ses principales fonctions sont la réalisation d’un projet immobilier, l’achat d’une nouvelle maison, la rénovation de votre maison actuelle, la consolidation de vos dettes, la réalisation d’un investissement locatif, etc…
Les prêts hypothécaires que nous proposons aux particuliers sont des crédits à taux fixe, les échéances mensuelles sont constantes tout au long de la durée du prêt.
Le prêt hypothécaire existe en crédit amortissable et en crédit in fine. Le choix entre les deux dépend du profil du client, de son besoin et de sa situation financière. L’impact sur le montant des mensualités de remboursement est bien réel.
Le prêt hypothécaire pour financer tous vos projets
Achat d'un bien immobilier
Les crédits hypothécaires vous permettent d’agrandir votre patrimoine immo. Le financement d’un achat immobilier en France ou à l’étranger est l’un des objets de ce type de prêt. Grâce à un âge de fin de prêt reculé, même les seniors qui hypothèquent un bien parviennent à financer un nouveau projet immobilier. Hypothéquer sa maison pour investir est un moyen de développer ses avoirs.
Aide à des proches ou à votre famille
Le prêt hypothécaire sert également pour financer une donation, aider des membres de sa famille à rembourser leur crédit immobilier ou leurs crédits consommation, rembourser une caution solidaire, financer les études des enfants ou participer au financement de l’ephad des plus âgés, etc… Egalement à financer un rachat de soulte suite à un divorce ou à régler des droits de succession.
Prêt hypothécaire pour de la trésorerie personnelle
Quel que soit le projet que vous nourrissez, l’achat d’un nouveau véhicule, des travaux dans votre habitation ou dans un bien locatif, le paiement de dettes fiscales, le crédit hypothécaire se comporte comme un crédit affecté.
Projet professionnel
Vous créez votre entreprise ou vous avez besoin de fonds pour des investissements nécessaires à son développement ? Le prêt hypothecaire vous permet de faire un emprunt que vous injectez ensuite en compte courant d’associé.
Tous ces projets ne sont que quelques exemples de ce que l’emprunt hypothécaire finance. C’est en faisant votre simulation en ligne de prêt hypothécaire, en échangeant sur votre situation et votre projet que nos conseillers spécialisés en prêts hypothécaires vous en diront plus.
Les critères pour obtenir un crédit hypothécaire en France
Etre éligible à l’obtention d’un prêt hypothécaire signifie en premier lieu que vous êtes propriétaire d’au moins un bien immobilier construit sur le territoire français. Résidence principale, secondaire ou locative (maison, appartement, duplex, bureaux, immeuble d’habitation ou murs commerciaux), la propriété immobilière est le premier critère. Si vous êtes locataire de votre résidence principale mais propriétaire ou nu-propriétaire d’un autre bien, le prêt hypothécaire reste une solution de financement. En revanche, il est impossible de prendre une hypothèque sur un terrain en garantie du prêt.
Les emprunts hypothécaires ne dérogent pas aux règles d’endettement établis par les banques. C’est le deuxième critère, que vous soyez en capacité d’emprunt suffisante pour rembourser les mensualités de votre crédit. C’est dans cet esprit que votre dossier est étudié pour déterminer votre capacité d’endettement. C’est ce que fait EIG Finances, expert en crédits et en crédit hypothécaire, en respectant les normes édictées par chaque banque hypothécaire partenaire. Nous nous assurons de votre solvabilité et que votre taux d’endettement après opération soit conforme avec les taux en vigueur au moment de l’octroi.
Troisième point, vous devez être fiscalisé et payer vos impôts sur le revenu en France. Enfin vous devez être vierge de tout fichage auprès de la Banque de France.
Situation du propriétaire emprunteur d'un crédit hypothécaire
Le bien est payé, le crédit immobilier est acquitté
Vous avez acquis votre bien à la suite d’un héritage ou le crédit souscrit pour l’achat de votre bien est entièrement remboursé. L’hypothèque du crédit immobilier prise par la banque est aujourd’hui levée. Le prêteur hypothécaire qui vous octroie le crédit hypothécaire prend une hypothèque conventionnelle de rang 1. Le notaire se charge de cette étape, rédige l’acte notarié et publie l’hypothèque aux services de la publicité foncière. Les frais d’hypothèque facturés par le notaire comprennent les frais de publicité, les frais administratifs et les émoluments de ce dernier.
Vous remboursez encore un crédit immobilier hypothécaire
Votre crédit immobilier n’est pas soldé et vous vous acquittez mensuellement des échéances de votre prêt immobilier qui est hypothécaire. Dans ce cas là, l’organisme prêteur qui vous octroie le crédit hypothécaire rachète le crédit immobilier en cours pour prendre une hypothèque de premier rang. Une hypothèque de premier rang signifie que le prêteur aura la priorité sur les autres créanciers pour être remboursé dès qu’il fera jouer la garantie. L’intervention du notaire est nécessaire ici aussi.
Propriétaire en nom propre ou en SCI
Que votre bien vous appartienne en nom propre ou que vous l’ayez acheté au travers d’une SCI (société civile immobilière), la mise en place du crédit hypothécaire reste envisageable. C’est également le cas pour les SARL familliales et les SARL sans salariés.
Si le bien a été acheté en nom propre, l’hypothèque est nom du propriétaire. Le prêt hypothécaire sur une SCI fonctionne différemment. N’ayant pas vocation d’assurer une garantie pour un besoin personnel, la société ne porte pas l’hypothèque. L’organisme prêteur demande à ce que chaque associé soit caution solidaire du prêt.
Si l’emprunteur n’est pas l’unique propriétaire du bien, les autres propriétaires, nus-propriétaires et usufruitiers sont dans l’obligation de se porter caution hypothécaire.
Les étapes pour obtenir votre crédit hypothécaire en ligne
EIG Finances met à votre disposition des outils pour simplifier votre réflexion. Le calcul de votre endettement ou le calcul des mensualités de crédit vous donnent une vision de votre situation après emprunt. Lorsque vous faites votre demande de prêt hypothécaire gratuite sur notre site, nous récoltons les informations nécessaires à une pré-étude. Un de nos conseillers en crédits hypothécaires prend alors contact avec vous pour vous donner une pré-faisabilité, et l’échéance de votre futur emprunt.
Il vous fournit une liste de pièces justificatives à lui envoyer pour étudier votre dossier. Cette liste est constituée d’un tronc commun mais votre situation personnelle et financière peut l’amener à vous demander d’autres documents, particulièrement avec si votre patrimoine est grand.
Une fois votre dossier de prêt hypothécaire abouti, il le transfère à un de nos partenaires financeurs spécialisés. Il le défend et négocie pour que vous ayez un prêt hypothécaire à taux bas. Dès que ce dernier valide le montage, nous organisons une visioconférence entre vous, un représentant de la banque et nous. Si la banque souhaite poursuivre, elle mandate un expert pour évaluer avec précision la valeur du futur bien hypothéqué. Généralement la banque supporte l’ensemble de ces frais.
A la fin de ce processus, la décision de l’organisme prêteur est pris en comité interne. Si le dossier est retenu, la banque émet l’offre de prêt. Enfin, un notaire finalise l’emprunt, il verse les fonds à l’emprunteur et prend l’hypothèque.
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De quoi dépendent les caractéristiques de votre prêt hypothécaire ?
La valeur de votre bien
La valeur de votre bien est une caractéristique cruciale car le capital emprunté n’excédera pas 70% de la valeur vénale : c’est la marge hypothécaire. Le montant du prêt hypothécaire octroyé par la banque dépend de la valeur de votre bien et de l’éventuel remboursement d’un crédit immobilier à solder adossé à une hypothèque sur le bien.
Egalement, le bien doit être situé en France métropolitaine mais tous les départements ne bénéficient pas de la même marge hypothécaire.
La durée de remboursement du prêt hypothécaire
Un emprunt hypothécaire est souscrit pour une durée allant de 7 ans à 25 ans. Les prêts d’une durée maximale de 25 sont des crédits hypothécaires amortissables. Le capital et les intérêts sont remboursés tout au long de la durée de l’emprunt et la mensualité prélevée sur votre compte bancaire reste identique durant toute la durée du prêt.
Les crédits hypothécaires in fine sont ceux où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit. Vous aurez à rembourser le capital en une fois, à la dernière échéance. Le paiement du capital en fin de prêt s’effectue généralement grâce à la vente du bien qui a servi à obtenir le crédit hypothécaire. Mais la vente d’un autre bien, une deuxième maison, appartement ou d’un bien obtenu suite à une succession peut fournir les liquidités nécessaires au solde du crédit. Les prêts hypothécaires in fine ont une durée maximale de 10 ans.
Jusqu'à quel âge faire un prêt hypothécaire ?
L’âge minimum pour faire un prêt hypothécaire en France est de 18 ans. Vous avez entre 18 et 50, 60 ou même 70 ans, vous êtes propriétaire et avez des revenus réguliers ? Faites une simulation de prêt hypothécaire gratuite en ligne pour connaître le capital que vous pouvez emprunter !
Les retraités et les seniors ont la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire retraité. En effet, la fin de votre crédit doit intervenir avant l’anniversaire de vos 95 ans. Grâce à un âge en fin de prêt reculé au-delà des autres crédits, les crédits hypothécaires restent des solutions de financement lorsque les autres produits ne sont plus disponibles.
Pour les particuliers de plus de 60 ans, sans âge maximum, il existe une forme particulière du prêt hypothécaire : le prêt viager hypothécaire qui permet d’obtenir une trésorerie libre sans avoir de remboursement mensuel de son vivant.
Une garantie multiple sur plusieurs biens immobiliers
Si vous êtes multi-propriétaire avec un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens, une opération multiple, prenant au moins deux biens en garantie avec une hypothèque sur chacun, est tout à fait envisageable. Le capital du crédit octroyé par la banque dépendra des valeurs cumulées des garanties immobilières. Le propriétaire d’un patrimoine conséquent peut donc emprunter un capital conséquent, dans le respect des normes bancaires en vigueur et de sa capacité d’endettement.
Calcul du montant d'un prêt hypothécaire
Vous êtes propriétaire d’un bien acquitté de 400 000 € avec une marge hypothécaire maximale de 70% définie par la banque. Vous obtiendrez au maximum un capital de :
400 000 x 70% = 280 000 € (selon les conditions d’octroi de l’organisme prêteur et après étude de votre dossier)
Si vous avez un crédit immobilier en cours avec un capital restant dû de 70 000 €, pour le même calcul que précédemment, la marge hypothécaire sera de :
280 000 – 70 000 = 210 000 € (selon les conditions d’octroi de l’organisme prêteur et après étude de votre dossier)
D’autres paramètres entrent en ligne de compte dans le calcul du montant que vous pourrez emprunter, comme votre âge, vos revenus, votre situation familiale, les crédits en cours, etc… Pour en savoir plus sur la faisabilité de votre prêt hypothécaire, EIG Finances et ses partenaires bancaires sont à votre disposition.
Remboursement anticipé du crédit hypothécaire
Vous avez la possibilité de sortir de votre prêt hypothécaire avant son terme en procédant à un remboursement anticipé. Pour ce faire, vous devrez payer le capital restant dû et les intérêts dus à la date du remboursement. Il faudra vous acquitter en plus d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA) et des frais notariés liés à la mainlevée de l’hypothèque.
En revanche, si le prêt va jusqu’ à son terme, l’hypothèque s’éteint automatiquement sans aucun coût supplémentaire.
Lors de l’achat d’un bien avec un crédit immobilier hypothécaire, la garantie est prise sur le bien en cours d’acquisition. A l’inverse, dans un prêt hypothécaire, vous êtes déjà propriétaire du bien mis en garantie.
EIG Finances spécialiste du prêt hypothécaire
Avec l’expérience d’EIG Finances comme courtier en crédit en ligne, vous êtes en relation avec un professionnel reconnu qui vous apporte ses conseils. Vous montez votre dossier bancaire avec son accompagnement, vous profitez des meilleur taux d’intérêts. Il étudie les solutions de financement les plus avantageuses pour vous.
EIG Finances fait partie des quelques intermédiaires bancaires maîtrisant les spécificités et les complexités du prêt hypothécaire.
Pour préparer votre dossier, retrouvez ici la liste des documents à fournir pour un prêt hypothécaire.
Forces et faiblesses des prêts hypothécaires
Forces
- Il permet d’augmenter la capacité d’emprunt
- Il permet de financer tous types de biens
- La durée de remboursement peut atteindre 25 ans
- Assurance emprunteur facultative, garantie fournie par l'hypothèque
- Accessible aux retraités et aux seniors
Faiblesses
- Coût d’hypothèque dont les frais de notaire à prendre en compte
- Des frais sont appliqués si le prêt est remboursé par anticipation
- La banque a un droit de saisie et de vente sur le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement de l'emprunteur
Vous souhaitez en savoir plus sur les forces et faiblesses de ce produit ? retrouvez toutes ces informations sur notre page prêt hypothécaire : avantages et inconvénients.
Les questions de nos clients
Ces deux prêts hypothécaires répondent à des besoins et une situation de départ franchement différents. Notre conseiller EIG Finances vous expliquera tout cela en détail après avoir pris connaissance de votre situation. et de vos projets.
La banque vous octroie un crédit hypothécaire n’impose pas que vous souscriviez à une assurance emprunteur. La garantie immobilière que constitue l’hypothèque est suffisante. Cependant, EIG Finances vous conseille d’assurer votre opération de crédit pour une plus grande sérénité.
Les deux sont des emprunts adossés à des garanties hypothécaires et le premier peut servir à acheter un bien. La différence est que dans le prêt hypothécaire la garantie est portée par un bien dont vous êtes déjà propriétaire alors que dans le cas du crédit immobilier, l’hypothèque est sur le bien à l’achat.
Pour les droits d’enregistrement, les débours, émoluments, taxes dont TVA, nous estimons que le coût global est de 1,5 à 2% du montant du capital emprunté.
