Prêt Hypothécaire : définition et fonctionnement
Vous êtes propriétaire?
Financez vos projets avec le prêt hypothécaire !
Le prêt hypothécaire : définition
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier propriété de l’emprunteur. L’organisme prêteur prend une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier qui sert de garantie hypothécaire. Elle est levée lorsque les mensualités sont totalement remboursées et le crédit soldé.
Les utilisations du prêt hypothécaire sont nombreuses et diverses. Ses principales fonctions sont la réalisation d’un projet immobilier, l’achat d’une nouvelle maison, la rénovation de votre maison actuelle, la consolidation de vos dettes, la réalisation d’un investissement locatif, etc…
Le prêt hypothécaire existe en crédit amortissable et en crédit in fine. Le choix entre les deux dépend de votre profil, de votre besoin et de votre situation financière.
Financez tous vos projets avec les prêts hypothécaires
Acheter d'un bien immobilier
Les crédits hypothécaires vous permettent d’accroître votre patrimoine. Financez l’achat immobilier en France ou à l’étranger grâce aux crédits hypothécaires. Hypothéquer sa maison pour investir est un moyen de développer ses avoirs, même pour les seniors, grâce à un âge de fin de prêt reculé.
Aider vos proches ou votre famille
Le prêt hypothécaire sert à financer une donation, aider des membres de sa famille à rembourser leurs crédits, rembourser une caution solidaire, financer les études des enfants ou participer au financement d’un ehpad. Mais aussi financer un rachat de soulte suite à un divorce ou à régler des droits de succession.
Prêt hypothécaire pour de la trésorerie
Quel que soit le projet que vous nourrissez, l’achat d’un nouveau véhicule, des travaux dans votre habitation ou dans un bien locatif, le paiement de dettes, le crédit hypothécaire permet d’obtenir une trésorerie affectée.
Projet professionnel
Vous créez votre entreprise ou vous avez besoin de fonds pour des investissements nécessaires à son développement ? Avec le prêt hypothécaire, vous faites un emprunt que vous injectez dans votre structure en compte courant d’associé.
Tous ces projets ne sont que quelques exemples des portes qu’ouvre un emprunt hypothécaire. C’est en faisant votre simulation de prêt hypothécaire en ligne, en échangeant sur votre situation et votre projet que nos conseillers spécialisés en prêts hypothécaires vous en diront plus.
Les critères d'éligibilité pour un crédit hypothécaire en France
La garantie hypothécaire
Etre éligible à l’obtention d’un prêt hypothécaire signifie que vous êtes propriétaire d’au moins un bien immobilier construit sur le territoire français. Résidence principale, secondaire ou locative (maison, appartement, duplex, bureaux, immeuble d’habitation ou murs commerciaux), la propriété immobilière est le premier critère. Si vous êtes locataire de votre résidence principale mais propriétaire ou nu-propriétaire d’un autre bien, le prêt hypothécaire reste envisageable.
Les revenus de l'emprunteur
Les emprunts hypothécaires ne dérogent pas aux règles d’endettement établis par les banques. Le deuxième critère est d’avoir une capacité d’emprunt suffisante pour régler les mensualités du prêt hypothécaire. C’est dans cet esprit que votre dossier est étudié par les conseillers d’EIG Finances. Notre expert en crédit hypothécaire en ligne se tient aux normes édictées par chaque banque hypothécaire partenaire. Nous nous assurons de votre solvabilité et de votre taux d’endettement après opération pour être conformes aux taux d’endettement en vigueur au moment de l’octroi.
Troisième point, vous devez être fiscalisé et payer vos impôts sur le revenu en France.
Ne pas avoir de fichage Banque de France
Vous devez être vierge de tout fichage auprès de la Banque de France. Le fichage FCC (pour les chèques) ou le FICP (pour les incidents de paiement) sont des cas de refus systématiques.
Propriétaire en nom propre ou en SCI
Que votre bien vous appartienne en nom propre ou que vous l’ayez acheté au travers d’une SCI (société civile immobilière), la mise en place du crédit hypothécaire reste envisageable. C’est également le cas pour les SARL familliales et les SARL sans salariés.
Si le bien a été acheté en nom propre, l’hypothèque immobilière est nom du propriétaire. Le prêt hypothécaire sur une SCI fonctionne différemment. N’ayant pas vocation d’assurer une garantie pour un besoin personnel, la société ne porte pas l’hypothèque. L’organisme prêteur demande à ce que chaque associé soit caution solidaire du prêt.
Si l’emprunteur n’est pas l’unique propriétaire du bien, les autres propriétaires, nus-propriétaires et usufruitiers sont dans l’obligation de se porter caution hypothécaire.
Incidence d'une hypothèque existante sur le bien en garantie du crédit hypothécaire
Garantie hypothécaire libre de toute inscription
Vous avez acquis votre bien à la suite d’un héritage ou le crédit immobilier hypothécaire d’achat est entièrement remboursé. L’hypothèque du crédit immobilier prise par la banque est caduque. Le prêteur hypothécaire qui vous octroie le crédit hypothécaire prend une hypothèque conventionnelle de rang 1.
Vous remboursez encore un crédit immobilier hypothécaire
Votre crédit immobilier n’est pas soldé et vous vous acquittez mensuellement les échéances de votre prêt immobilier hypothécaire. L’organisme prêteur qui vous octroie le crédit hypothécaire solde le crédit immobilier pour prendre une hypothèque de premier rang.
Le prêteur hypothécaire prend systématique une hypothèque de premier rang. Dans la cas où un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement, il doit être préalablement soldé. Le capital mis à votre disposition dans le cadre du prêt hypothécaire est alors diminué du capital restant dû de votre ancien prêt immobilier.
Les étapes pour obtenir votre crédit hypothécaire en ligne
EIG Finances met à votre disposition des outils pour simplifier votre réflexion. Le calcul de votre endettement ou le calcul des mensualités de crédit vous donnent une vision de votre situation après emprunt. Lorsque vous faites votre demande de prêt hypothécaire gratuite sur notre site, nous récoltons les informations nécessaires à une pré-étude. Un de nos conseillers en crédits hypothécaires prend alors contact avec vous pour vous donner une pré-faisabilité, et l’échéance de votre futur emprunt.
Il vous fournit une liste de pièces justificatives à lui envoyer pour étudier votre dossier. Cette liste est constituée d’un tronc commun mais votre situation personnelle et financière peut l’amener à vous demander d’autres documents, particulièrement avec si votre patrimoine est grand.
Une fois votre dossier de prêt hypothécaire abouti, il le transfère à un de nos partenaires financeurs spécialisés. Il le défend et négocie pour que vous ayez un prêt hypothécaire à taux bas. Dès que ce dernier valide le montage, nous organisons une visioconférence entre vous, un représentant de la banque et nous. Si la banque souhaite poursuivre, elle mandate un expert pour évaluer avec précision la valeur du futur bien hypothéqué. Généralement la banque supporte l’ensemble de ces frais.
A la fin de ce processus, la décision de l’organisme prêteur est pris en comité interne. Si le dossier est retenu, la banque émet l’offre de prêt. Enfin, un notaire finalise l’emprunt, il verse les fonds à l’emprunteur et prend l’hypothèque.
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Les caractéristiques financières de votre prêt hypothécaire
La valeur du bien proposé en garantie hypothécaire
Le bien doit être situé en France métropolitaine mais tous les départements ne bénéficient pas de la même attractivité. De plus, la valeur de la garantie hypothécaire est une caractéristique cruciale car le capital emprunté n’excède jamais 70% de la valeur vénale (marge hypothécaire). Sa surface, de son état général, sa localisation, sa date de construction, son environnement font partie des facteurs qui ont une répercussion sur l’expertise immobilière.
La durée de remboursement
Des crédits hypothécaires amortissables
Les emprunts hypothécaires amortissables ont une durée minimale de 7 ans et une durée maximale de 25. Le capital et les intérêts sont remboursés tout au long de la durée de l’emprunt et la mensualité prélevée sur votre compte bancaire reste identique durant toute la durée du prêt.
Des prêts hypothécaires in fine
Les crédits hypothécaires in fine sont ceux où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit. Vous aurez à rembourser le capital en une fois, à la dernière échéance. Le paiement du capital en fin de prêt s’effectue généralement grâce à la vente du bien qui a servi à obtenir le crédit hypothécaire. Mais la vente d’un autre bien, une deuxième maison, appartement ou d’un bien obtenu suite à une succession peut fournir les liquidités nécessaires au solde du crédit. Les prêts hypothécaires in fine ont une durée maximale de 10 ans.
Quel est l'âge maximum pour faire un prêt hypothécaire ?
L’âge minimum pour faire un prêt hypothécaire en France est de 18 ans et il est possible de financer des particuliers après 80 ans. Les retraités et les seniors ont la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire retraité grâce à un âge de fin de prêt hypothécaire reculé à 95 ans.
Pour les particuliers de plus de 60 ans, il existe une forme particulière du prêt hypothécaire : le prêt viager hypothécaire qui permet d’obtenir une trésorerie libre sans avoir de remboursement mensuel de son vivant.
Une garantie multiple sur plusieurs biens immobiliers
Si vous êtes multi-propriétaire avec un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens, une opération multiple, prenant deux bien ou plus en garanties hypothécaires, est tout à fait envisageable. Le capital du crédit octroyé par la banque dépendra des valeurs cumulées des garanties immobilières. Le propriétaire d’un patrimoine conséquent peut donc emprunter un capital conséquent, dans le respect des normes bancaires en vigueur et de sa capacité d’endettement.
Calcul de l'emprunt maximum avec un prêt hypothécaire
Le montant maximum qu’il est possible d’emprunter en faisant un crédit hypothécaire dépend de la valeur du bien, de la marge hypothécaire de la banque et de l’existence d’un crédit immobilier hypothécaire en cours de remboursement.
Prenons l’exemple du propriétaire d’un bien acquitté de 400 000 € avec une marge hypothécaire maximale de 70% définie par la banque. Le calcul du capital maximum emprunté est le suivant :
400 000 x 70% = 280 000 € (selon les conditions d’octroi de l’organisme prêteur et après étude de votre dossier)
En gardant les mêmes conditions que précédemment, mais avec le remboursement d’un crédit immobilier dont le capital restant dû est de 70 000 €, la marge hypothécaire est de :
280 000 – 70 000 = 210 000 € (selon les conditions d’octroi du prêteur hypothécaire et après étude de votre dossier)
Ce calcul de l’emprunt maximum est pondéré par d’autres paramètres comme votre âge, vos revenus, votre situation familiale, les crédits en cours, etc… qui sont déterminés au cours de notre étude. Pour en savoir plus sur la faisabilité de votre prêt hypothécaire, faites une demande en ligne sur le site d’EIG Finances.
Solder un crédit hypothécaire avant terme
Si vous choisissez de vendre le bien hypothéqué ou de solder le prêt hypothécaire avant son terme, vous effectuez un remboursement anticipé du crédit. Vous réglez le capital restant dû et les pénalités de remboursement anticipé à date (IRA). Des frais notariés liés à la mainlevée de l’hypothèque s’ajoutent aux frais.
En revanche, si le prêt va jusqu’ à son terme, l’hypothèque s’éteint automatiquement sans aucun coût supplémentaire.
Lors de l’achat d’un bien avec un crédit immobilier hypothécaire, la garantie est prise sur le bien en cours d’acquisition. A l’inverse, dans un prêt hypothécaire, vous êtes déjà propriétaire du bien mis en garantie.
EIG Finances spécialiste du prêt hypothécaire
Avec l’expérience d’EIG Finances comme courtier en crédit en ligne, vous êtes en relation avec un professionnel reconnu qui vous apporte ses conseils. Vous montez votre dossier bancaire avec son accompagnement, vous profitez des meilleur taux d’intérêts. Il étudie les solutions de financement les plus avantageuses pour vous.
EIG Finances fait partie des quelques intermédiaires bancaires maîtrisant les spécificités et les complexités du prêt hypothécaire.
Pour préparer votre dossier, retrouvez ici la liste des documents à fournir pour un prêt hypothécaire.
Forces et faiblesses des prêts hypothécaires
Forces
- Il permet d’augmenter la capacité d’emprunt
- Il permet de financer tous types de biens
- La durée de remboursement peut atteindre 25 ans
- Assurance emprunteur facultative, garantie fournie par l'hypothèque
- Accessible aux retraités et aux seniors
Faiblesses
- Coût d’hypothèque dont les frais de notaire à prendre en compte
- Des frais sont appliqués si le prêt est remboursé par anticipation
- La banque a un droit de saisie et de vente sur le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement de l'emprunteur
Vous souhaitez en savoir plus sur les forces et faiblesses de ce produit ? retrouvez toutes ces informations sur notre page prêt hypothécaire : avantages et inconvénients.
Les questions de nos clients
Ces deux prêts hypothécaires répondent à des besoins et une situation de départ franchement différents. Notre conseiller EIG Finances vous expliquera tout cela en détail après avoir pris connaissance de votre situation. et de vos projets.
La banque vous octroie un crédit hypothécaire n’impose pas que vous souscriviez à une assurance emprunteur. La garantie immobilière que constitue l’hypothèque est suffisante. Cependant, EIG Finances vous conseille d’assurer votre opération de crédit pour une plus grande sérénité.
Les deux sont des emprunts adossés à des garanties hypothécaires et le premier peut servir à acheter un bien. La différence est que dans le prêt hypothécaire la garantie est portée par un bien dont vous êtes déjà propriétaire alors que dans le cas du crédit immobilier, l’hypothèque est sur le bien à l’achat.
Pour les droits d’enregistrement, les débours, émoluments, taxes dont TVA, nous estimons que le coût global est de 1,5 à 2% du montant du capital emprunté.
