Lors de l’étude d’une demande de prêt hypothécaire, il va être nécessaire de faire un point précis sur votre patrimoine : votre résidence principale en premier lieu puis d’éventuelles résidences secondaires, leur localisation, les charges liées et dans certains cas les revenus que vous en tirez.
Caractéristique du prêt hypothécaire
Un prêt hypothécaire est un crédit que vous accorde la banque en contre-partie d’une hypothèque sur un bien dont vous êtes déjà propriétaire. Il est préférable que vous soyez propriétaire à 100% du bien, c’est-à-dire que vous en ayez l’usufruit et la nue-propriété.
Si ce n’est pas le cas, si par exemple vous en êtes usufruitier ou usufruitière à la suite d’une succession, tous les autres propriétaires du bien devront se porter caution hypothécaire de leur part du bien. Cela signifie qu’ils devront accepter que la banque prenne l’hypothèque sur leur part du bien. En cas de problème majeur de remboursement, ils risquent de perdre leur bien pour rembourser la banque.
En revanche, ils ne sont pas caution solidaire. Si l’emprunteur a des difficultés passagères de remboursement des mensualités du prêt hypothécaire, la banque ne leur demandera pas de payer les mensualités de retard.
Résidence principale ou résidence secondaire
S’il y a le choix, la banque choisira toujours de prendre l’hypothèque de premier rang sur un autre bien que votre résidence principale. En effet, l’hypothèque sur la résidence principale peut conduire à votre expulsion en cas de défaillance.
Au contraire, avec une hypothèque prise sur une résidence secondaire, la banque s’assure de ne pas prendre le toit que vous avez sur la tête.
Résidence secondaire acquittée
C’est sans doute le meilleur des choix. Premièrement parce qu’il ne devrait pas y avoir quelqu’un qui y vive à plein temps et deuxièmement, s’il elle est acquittée, il n’y aura pas de reliquat de crédit immobilier à rembourser pour placer l’hypothèque en premier rang.
En revanche la trésorerie que vous accordera la banque dépendra de vos revenus, de la valeur de votre bien et du département dans lequel elle est construite.
Résidence locative
Une résidence locative est un bien loué à l’année, quelque soit le mode de location. Il génère des revenus fonciers qui se cumulent à vos autres revenus, dont la banque tiendra compte lors de la constitution de votre dossier.
Lorsque la banque évaluera le capital qu’elle peut vous octroyer, elle dépréciera la valeur du bien d’environ 20%. C’est la valeur que perdrait un bien s’il devait être vendu avec un bail locatif en cours.
Même principe avec des murs commerciaux : s’ils sont bien placés, dans un secteur économiquement dynamique et que la santé financière du locataire est bonne, la banque ne verra aucun inconvénient à faire l’hypothèque sur ces biens.
Montant et durée
Généralement, en prêt hypothécaire, les banques financent entre 50 et 70 % de la valeur du bien pris en garantie. Si votre besoin excède la valeur d’une de vos résidence secondaire, il faudra envisager de prendre une garantie multiple, sur votre résidence secondaire et éventuellement d’autres biens. C’est particulièrement valable si vous avez un profil d’investisseur avec un patrimoine complexe.
Quel que soit votre âge et le type de crédit hypothécaire que vous choisissez (amortissable ou in fine), choisir votre résidence secondaire pour financer votre trésorerie sera toujours la meilleure solution.
