La vente à réméré est une opération immobilière à destination des propriétaires à la recherche d’une trésorerie qu’ils ne trouvent pas par les voies habituelles. Elle prend différentes dénominations comme la vente avec faculté de rachat ou encore le portage immobilier.
Le principe de la vente à réméré
Lors d’une vente à réméré, le propriétaire d’un bien le met en vente avec la possibilité de le racheter dans un délai déterminé. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente immobilière. Grâce à cette vente suivi du rachat, le propriétaire peut dégager des fonds grâce à son patrimoine immobilier afin de rembourser un prêt immobilier, restructurer sa situation financière, éviter la saisie de sa propriété ou disposer d’une trésorerie que les banques ne lui accordent pas.
Spécificité de la vente à réméré, le vendeur garde la jouissance du bien même après la vente contre une rémunération pour l’occupation des lieux. Ce n’est pas un loyer au sens juridique du terme mais une indemnité d’occupation. Le vendeur dispose d’une durée maximum pour racheter le bien à l’investisseur à un prix déterminé à l’avance.
Tous ces éléments font partie de l’acte de vente en réméré qui est signé par devant le notaire. Il est parfois appelé vente avec faculté de rachat puisque le vendeur a la liberté de racheter le bien vendu.
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Le bien objet de la transaction
Si une opération de vente à réméré peut fonctionner avec des voitures de collection ou encore des oeuvres d’art, notre partenaire s’occupe exclusivement de biens immobiliers construits de préférence, les terrains étant rarement retenus.
En revanche tout type de bien à usage d’habitation peut faire l’objet d’une vente à réméré : autant un appartement qu’une maison, autant un secteur en ville qu’en banlieue. Si les investisseurs ont une préférence pour les résidences secondaires, bon nombre d’opérations concernent des résidence principale ou locatives.
Les avantages des contrats de portage immobilier
- Obtenir en moyenne 65% de la valeur de votre bien lors de sa vente
- Continuer à occuper le bien vendu
- Avoir jusqu’à 5 ans pour récupérer le bien vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale
- Réaliser une opération en toute confidentialité
- Monétiser son patrimoine et le conserver
- Se sortir d’une solution financière difficile
Les risques
Les ventes avec faculté de rachat ne sont pas sans risques pour le vendeur d’où l’intérêt de se rapprocher d’un acteur reconnu du marché. En effet, le premier point est l’indemnité d’occupation mensuelle qui est un pourcentage du prix d’achat et qui doit rester en rapport avec vos revenus. Le deuxième point est que si le vendeur n’arrive pas à racheter le bien comme convenu dans l’acte de vente à réméré en respectant le délai imparti, il devient occupant sans droit ni titre et peut se faire expulser. Avant de signer l’acte de vente, il est nécessaire de faire une projection de sa capacité de remboursement pour être sûr de financer le rachat par un crédit immobilier.
Dans quels cas faire une vente à réméré ?
Souvent perçue comme une opération « de la dernière chance » auprès de personnes endettées, la vente à réméré a un public plus large. C’est une solution pour tous les propriétaires qui sont dans l’impossibilité d’obtenir la trésorerie qu’ils recherchent. Dès que votre besoin est inférieur à 60% de la valeur de votre bien, alors le portage immobilier est une solution envisageable.
Les propriétaires endettés
A cause d’un fichage Banque de France (FICP ou FCC) dans la plupart des cas, ces particuliers n’ont plus accès au crédit ni au rachat de crédit. Sans solution bancaire, dans l’impossibilité de rembourser leurs échéances mensuelles, avec le risque de partir en saisie et l’envie de conserver leur bien, la vente avec faculté de rachat leur permet dans un premier temps de solder leur dettes et ensuite d’avoir de nouveau accès au circuit bancaire après assainissement de leur situation financière. Grâce à ce système de vente qui met des liquidités à leur disposition puis de rachat exclusif dans un second temps :
- la situation financière est régularisée;
- s’il y avait un fichage, il est levé;
- leur patrimoine est conservé.
Les propriétaires en recherche de trésorerie
Il suffit d’être endetté au maximum pour que le réseau bancaire ne vous suive plus sur vos besoins de trésorerie. Si le besoin de trésorerie est urgent, le propriétaire préférera peut-être une vente à réméré courte que ne pouvoir se soigner, perdre une année de location de sa résidence locative, rembourser une dette, etc… De même pour un étranger propriétaire d’un bien en France, la vente à réméré est une solution de financement alors qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir un crédit bancaire.
Mais la recherche de trésorerie ne se limite pas aux particuliers. En effet, tout propriétaire a théoriquement accès à la vente à réméré : la SCI, la SARL ou la SAS, etc… Le facteur limitant des ventes avec faculté de rachat est l’intérêt des acheteurs pour le bien.
Les étapes de la vente à réméré
Les grandes étapes de le vente à réméré sont les suivantes :
- Le bien est vendu à un investisseur;
- Le débiteur assainit sa situation financière grâce à l’argent de la vente et durant cette phase continue à occuper le bien ou en tirer profit;
- Le vendeur souscrit un nouveau crédit immobilier pour racheter son bien immobilier ainsi que les frais associés à l’opération. S’il préfère se débarrasser de l’appartement ou de la maison, il met le bien en vente en agence. Lorsque le bien est vendu, il rembourse l’investisseur du montant dû et conserve la différence.
Dans le cas où le vendeur ne rachète pas la propriété dans le délai imparti dans l’acte de vente à réméré, l’investisseur devient le propriétaire définitif.
Exemple d’une vente à réméré
Un couple perçoit 3 300 € de revenus. Ils sont endettés à 60%. Ils sont propriétaire en cours d’acquisition d’une maison de expertisée par un agent immobilier à 280 000 €. Avec un restant dû global de 125 000 € composé du prêt immo, de crédit conso et d’une dette fiscale, ils ont été fiché pour un retard de paiement. Sans solution bancaire, ils ne parviennent pas à régulariser leur situation et lever le fichage.
Ils décident de faire une vente à réméré. Leur maison est achetée 182 000 € par un investisseur, l’indemnité d’occupation est de 1 517 € par mois, les frais de notaire et les honoraires d’agence sont de 16 380 €. Une partie de la trésorerie sert aux paiement des indemnités d’occupation et il leur revient 4 220 €. Ils ont 24 mois maximum pour lever l’option de rachat et redevenir propriétaire de leur bien.
Leurs crédits ayant été remboursés par le notaire, ils sont complètement désendettés et leur fichage est levé. Ils disposent d’un apport et de revenus fixes pour racheter leur bien au prix de 200 200 €.
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Comment se calculent les paramètres d’une vente à réméré ?
Le premier paramètre est le prix de vente du bien. Il dépend de votre besoin, de sa situation géographique et de la vision qu’a l’investisseur de votre dossier. On admet en général un pourcentage moyen de 60 à 65% de la valeur vénale du bien.
Le calcul de l’indemnité d’occupation mensuelle est un pourcentage du prix de vente. Il varie selon la valeur du bien, sa situation géographique et les volonté de l’investisseur. Les modalités de paiement de l’indemnité d’occupation sont nombreuses, elles dépendent des parties et du besoin financier. Elle peut être complètement prépayée, faire l’objet d’un paiement partiel mais elle est très rarement à la charge du propriétaire vendeur.
La valeur de rachat dépend des mêmes caractéristiques que l’indemnité d’occupation. En général, l’investisseur souhaite une rentabilité sur l’opération qu’il répartie entre l’indemnité d’occupation et la valeur de rachat. Parfois c’est une répartition à 50/50, parfois elle est déséquilibrée au profit de l’une ou de l’autre.
En pratique, tous les frais sont déduits du montant auquel le bien est acheté. Entre dans ceux-là l’indemnité d’occupation, les frais de l’agence immobilière, les frais de notaire. La somme qui revient donc au vendeur est inférieure au prix de vente et elle doit être suffisante pour couvrir les besoins financiers de ce dernier. Le notaire en charge de la vente avec faculté de rachat paye les créanciers puis vous verse le solde.
Le contrat de vente à réméré
Le notaire se charge de la rédaction de l’acte et de la clause de réméré qui reprend les conditions prévues entre le vendeur à réméré et l’investisseur. Le contrat que vous signez avec l’acheteur a pour but d’organiser la vente avec faculté de rachat. Il doit y figurer les informations habituelles d’une vente immobilière plus celles liées au réméré qui sont :
- Le prix d’achat du bien en réméré (prix inférieur à la valeur réelle du bien);
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et son mode de paiement;
- Le prix de rachat de bien;
- La durée maximum, qui peut atteindre 5 ans mais qui habituellement est de l’ordre de 24 mois.
Comme lors des ventes immobilières, le notaire a besoin d’un dossier complet pour instrumenter les ventes en réméré : le mandat de vente en réméré, le diagnostic de performance énergétique, une déclaration d’intention d’aliéner si nécessaire, l’autorisation de la Safer en milieu rural, un devis pour la mise aux normes de la fosse sceptique si besoin et les pièces habituelles (identité, taxe foncière, acte de vente, etc…)
La vente à réméré et le code civil
La vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles de loi 1659 à 1673 qui indiquent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente ». Elle se déroule en présence d’un titulaire d’une carte de transaction immobilière, les formalités sont celles d’une vente immobilière : signature d’un mandat de vente, fourniture des diagnostics immobiliers à la charge du vendeur, signature de l’acte de vente en réméré devant notaire. N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la vente à réméré qui vous guidera au cours du chemin.
Raisons pour lesquelles il faut bien différencier les ventes à réméré qui sont des opérations immobilières des crédits en ligne d’EIG Finances. Elles ne sont comparables ni avec les prêts hypothécaires ni avec les rachats de crédits, avec aucune forme de crédit de manière générale.
Origine de la vente à réméré
La vente à réméré existe en France depuis deux siècles, on la retrouve dans le code civil Napoléonien et Talleyrand en parle dans ses mémoires, mais elle semble remonter au Moyen-Âge. Elle a été réintroduite dans les années 80 par les banques pour refinancer des valeurs mobilières. C’est aujourd’hui utilisé pour restructurer les dettes des particuliers et des propriétaires.
Questions sur la vente à réméré
Est-il possible de faire une vente en réméré en urgence ?
Les ventes à réméré nécessitent de disposer de temps : pour trouver le bon investisseur, pour avoir un accord entre les parties et surtout pour instrumenter la vente. Si certains notaire parviennent à accélérer le process, d’autres travaillent exactement au même rythme qu’une vente immobilière classique. Il est donc préférable que le propriétaire en recherche de liquidités n’attende pas le dernier instant pour nous solliciter puisqu’il a falloir au moins 1 mois et parfois jusqu’à 3 mois pour finaliser la vente. Egalement, les lenteurs de l’été et des fêtes de fin d’année sont des écueils aux ventes en réméré urgentes.
Est-ce que le réméré est un crédit ?
Pas du tout, la vente à réméré est une vente immobilière lors de laquelle un investisseur devient propriétaire de votre bien. La spécificité de l’opération est que vous conservez l’usufruit du bien et que dans un délai déterminé vous avez la possibilité de faire jouer votre clause de rachat exclusive vous permettant de racheter le bien moyennant une somme décidée à l’avance.
Est-ce qu’une hypothèque est prise sur le bien vendu ?
Une hypothèque est une garantie prise par un organisme financier ou un particulier qui vous prête des fonds. Vous restez propriétaire plein et entier du bien. Lors d’une vente à réméré, votre maison, votre appartement, votre local commercial est vendu à l’acheteur, vous êtes juridiquement dépossédé de la propriété. Il est donc impossible de prendre une garantie hypothécaire sur un bien qui ne vous appartient plus.
Quelle est la durée d’une vente à réméré ?
La législation de la vente immobilière autorise une durée maximum de 5 ans. Mais une vente à réméré doit être la plus courte possible. C’est une caractéristique de réussite puisque le vendeur récupère la propriété de son bien dans un temps très court. C’est pourquoi les contrats sont habituellement sur 18 ou 24 mois. Au-delà le réméré a un coût élevé pour le vendeur et l’installation de ce dernier dans cette situation n’est pas un signe positif.
Est-il possible d’être propriétaire FICP et de faire un réméré ?
Oui complètement car la vente à réméré n’est pas un crédit bancaire, c’est une vente immobilière. Rien n’interdit à un propriétaire FICP de vendre son bien. Si le but de la vente à réméré est de solder un crédit et lever un fichage Banque de France, attention de bien vérifier que ce soit le cas avant le se lancer dans cette procédure.
Peut-on vendre le bien objet du réméré pour lever l’option de rachat ?
La levée de l’option de rachat de fait habituellement de deux manières : soit par l’obtention d’un crédit immobilier soit par la vente du bien à un tiers. C’est une option qui doit être claire lors de la mise en place du réméré pour que l’acheteur vous signifie son accord. A partir de là, vous vous occupez de la vente du bien et lorsque celle-ci intervient, vous payez à l’investisseur l’option de rachat et vous conservez la différence.
