Le rachat de soulte est une opération de rachat de crédits utilisée pour financer l’enveloppe affectée au paiement d’une soulte. Dans certains cas, c’est l’occasion de regrouper cette somme avec des crédits existants.
Qu'est-ce qu'une soulte ?
Une soulte est un terme juridique qui désigne la valeur des parts d’un bien immobilier lors d’un partage pour équilibrer les lots entre l’acheteur et le ou les vendeurs. Afin de devenir seul propriétaire d’un bien immobilier, un propriétaire en indivision doit racheter les parts des autres propriétaires. La soulte est le montant des parts à racheter.
Dans quelles situations parle-t-on de soultes ?
- divorce et soulte : un couple propriétaire se sépare et l’un des deux conjoint veut conserver le bien dans lequel la famille vit. Leur avocat se charge de la liquidation de la communauté et estime la valeur des parts de chacun. Celui qui veut devenir propriétaire du bien doit verser à l’autre une somme égale à la valeur de ses parts : c’est la soulte.
- la soulte lors d’une licitation (séparation d’un couple non marié) : c’est exactement le même cas que le précédent mais hors mariage;
- la soulte lors d’une succession : lorsque les parents sont propriétaires d’un bien immobilier, lors du décès de l’un des deux, il y a une soulte à payer au parent restant et éventuellement aux frères ou/et sœurs pour devenir propriétaire plein et entier du bien des parents. De la même façon lors du décès d’un parent propriétaire, le bien est alors divisé entre les membres de la fratrie. Si l’un veut devenir propriétaire plein et entier du bien, il doit payer une soulte à chacun des autres.
Devenez propriétaire grâce au rachat de soulte
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Calcul d'une soulte
Calculer le montant des parts de la soulte
Lorsque les parts sont réparties équitablement, calculer le montant d’une soulte est très simple. Par exemple, 3 enfants se partagent le bien de leurs parents dont la valeur est de 600 000 €. Chaque part vaut 200 000 €.
Celui qui voudrait être propriétaire seul de l’appartement ou de la maison devrait disposer d’une somme globale de 400 000 €. C’est ce financement qui sera permis par le rachat de soulte du bien immobilier.
La soulte et l'indivision
C’est votre notaire qui se chargera du bilan de l’indivision suite à une séparation ou une succession. De nombreux éléments sont à prendre en compte pour déterminer la valeur des soultes, c’est la raison pour laquelle le calcul de la soulte en cas de séparation ou de succession est réalisé par un notaire.
Les frais de notaire
Le notaire se fera payer ses émolument pour faire le bilan de l’indivision. Lors du paiement de la soulte, il y aura changement de propriétaire. C’est donc un acte d’achat immobilier taxé à 7 à 8% pour un achat dans l’ancien et 2 à 3% pour l’achat d’un bien qui a moins de 5 ans. Comme dans toute transaction immobilière, ces frais seront à la charge de l’acheteur.
Financer la soulte d'un bien immobilier avec un rachat de soulte
Racheter une soulte est une opération bancaire dans laquelle une trésorerie est provisionnée pour le paiement d’une soulte. Au lieu de souscrire à un nouveau crédit uniquement pour le paiement de la soulte, qui viendrait diminuer d’autant le reste à vivre de la personne, le rachat de soulte permet de regrouper les crédits existants avec le financement de la soulte.
Rachat de soulte avec des crédits à la consommation
Vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation. Un nouveau crédit n’est pas envisageable à cause d’un taux d’endettement trop élevé ou risquerait de provoquer des difficultés de remboursement.
En optant pour le rachat de soulte, vous regroupez plusieurs prêts et ajoutez le financement de la soulte. Grâce à ce choix, vous gardez le contrôle de votre taux d’endettement et maîtrisez les mensualités de remboursement.
Rachat de soulte avec crédit immobilier
Vous êtes en couple, vous vous séparez de votre mari ou de votre femme, de votre compagne ou de votre compagnon. Vous souhaitez conserver le bien que vous aviez acheté ensemble sur lequel un crédit immobilier est en cours de remboursement.
Dans ce cas de figure, il faudra que votre endettement supporte la trésorerie pour le paiement de la soulte mais également les mensualités du crédit immobilier : il aura la forme d’un rachat de crédit immobilier. Si vos revenus le permettent, le rachat de soulte est l’occasion de regrouper ces deux dettes mais également les frais liés à l’intervention du notaire et à la liquidation de la communauté, plus éventuellement les frais d’avocat. Demandez plus d’explication à notre conseiller lors de votre échange.
Exemples de rachats de soulte
Rachat de soulte suite à un divorce
Afin de sortir de l’indivision, le membre d’un couple a choisi de racheter les parts de l’autre pour devenir propriétaire à 100 % du bien. Ils avaient souscrit un crédit immobilier dont une partie restait à rembourser.
Les banques de dépôt sont limités pour suivre ces demandes de leurs clients. En effet, la désolidarisation des co-emprunteurs du crédit immobilier étant impossible, la procédure de rachat de soulte est une option pour régler le divorce.
Il y a des étapes à respecter pour avancer rapidement sur ce type de demande. En effet, la banque a besoin du projet de liquidation et de la convention de divorce côté avocat pour faire l’offre. De plus, elle préfère une situation sereine entre les époux et se positionne seulement sur un divorce par consentement mutuel.
Suite à une succession
Un Monsieur de 44 ans, occupant d’un bien partiellement acquis lors de la succession de son père, partageait la propriété avec sa mère et ses sœurs. Il a choisi de racheter les parts de sa mère et de ses sœurs à la suite d’un démembrement .
Sans crédit à son nom, juste avec les 4 soultes à financer, il a fait un rachat de soulte pour régler l’indivision. S’il avait un crédit, il aurait pu le rajouter à l’opération pour limiter le saut de charge.
En décidant d’un rachat de soulte, le notaire a dirigé l’opération vers le rachat de crédit alors que le compromis l’aurait dirigé vers l’immobilier. La différence est fondamentale car le rachat de crédit accepte un taux d’endettement plus élevé que le crédit immobilier.
Les frais d'un rachat de soulte
Les rachats de soultes sont des regroupements de prêts spécifiques dans leur utilisation mais qui ont les mêmes caractéristiques que des rachats classiques. En dehors des frais notariés et de l’acte d’achat, les coûts sont :
- les indemnités de remboursement anticipés (IRA) des crédits rachetés qui sont notées sur les offres de prêts que vous aviez signées;
- le taux nominal du crédit, celui que l’organisme qui vous octroie le rachat de soulte applique sur le capital prêté;
- les frais de dossier bancaire;
- les frais d’assurance si vous souscrivez à une assurance emprunteur;
- les frais de courtage.
