Le prêt viager hypothécaire est un prêt personnel consenti au propriétaire d’un bien qui met celui-ci en garantie. Grâce au prêt viager hypothécaire, les seniors disposent d’une solution pour obtenir de la trésorerie et garder la propriété de leur maison ou appartement jusqu’à un âge avancé sans devoir honorer le remboursement des échéances du crédit hypothécaire viager.
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le crédit viager hypothécaire pour particulier est un emprunt hybride. A destination des seniors de plus de 60 ans propriétaires, il leur permet d’avoir accès à un financement sans obligation de remboursement du capital ni des intérêts de leur vivant. Lors du décès du propriétaire, la vente du bien pris en garantie hypothécaire solde le dû auprès de la banque prêteuse.
Le capital emprunté peut être utilisé pour de nombreux projets qui ne nécessitent ni justification ni affectation. L’emprunt viager hypothécaire n’a pas besoin d’être couvert par une assurance décès, la sécurité de l’hypothèque conventionnelle de 1er rang étant suffisante.
Le prêt hypothécaire viager laisse l’emprunteur propriétaire de son bien garanti par l’hypothèque conventionnelle.
Les conditions du prêt viager hypothécaire
L’étude des prêts viagers hypothécaires nécessitent la prise en compte de quelques critères. Ils sont directement responsables du capital emprunté qui n’excède pas 60% de la valeur du bien.
Le bien garantie du prêt
Le bien pris en garantie du prêt viager hypothécaire doit être un bien à usage d’habitation exclusivement détenu en nom propre. Seule une résidence principale ou secondaire est éligible. Elle doit se situer en France Métropolitaine, celles en Corse et dans les DOM n’étant pas retenues. Les biens à usage mixte ne peuvent pas servir de garantie lors de la souscription au crédit avec hypothèque viager.
Une évaluation immobilière réalisée par un expert indépendant est obligatoire pour déterminer la valeur vénale de l’appartement ou de la maison pris en garantie hypothécaire.
Le prêt viager hypothécaire dès 60 ans
Seules les personnes physiques de plus de 60 ans et propriétaires d’un bien peuvent obtenir un prêt viager hypothécaire. Il n’y a pas d’âge maximum, pas de questionnaire de santé à remplir ni besoin de souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir le décès et l’invalidité. Cela permet à des emprunteurs qui ne peuvent plus avoir accès aux crédits de trouver un financement pour réaliser leurs projets en monétisant leur bien immobilier.
La durée du prêt viager hypothécaire influe directement sur le montant emprunté et le taux d’intérêt. L’âge de l’emprunteur est un facteur déterminant car plus ce dernier est âgé, plus le capital prêté peut être important. A situation égale, une femme peut disposer d’un capital plus important qu’un homme car son espérance de vie est plus longue.
La situation financière du propriétaire
Ici aussi, le prêt viager hypothécaire permet à des personnes âgées d’être financées alors qu’elles n’auraient pas accès à un autre type de crédit. En effet, taux d’endettement du foyer n’est pas regardé, seul le reste à vivre doit être suffisant. Des revenus, les pensions de retraites, les revenus fonciers, etc… sont soustraits les charges fixes, d’autres emprunts par exemple. Le résultat doit correspondre aux critères des banques de prêts viagers hypothécaires.
Qui peut faire un prêt viager hypothécaire ?
Pour être éligible au prêt hypothécaire en viager, il faut être une personne physique d’au moins 60 ans, être en pleine propriété de son domicile ou d’une résidence locative.
Que financer avec un prêt viager hypothécaire ?
A destination des plus de 60 ans, le prêt viager hypothécaire seniors permet aux propriétaires d’obtenir une trésorerie non affectée pour tous les projets d’achats, plaisir ou famille.
- acquisition d’un véhicule;
- financement de travaux inférieurs à 75 000 €;
- voyages;
- évènements;
- aide à un membre de sa famille;
- complément de retraite;
- paiement d’une place dans un EHPAD;
- etc…
Les étapes pour obtenir un crédit hypothécaire viager
A la suite de votre simulation de prêt viager hypothécaire sur notre site, notre conseiller EIG Finances instruit votre dossier. S’il est recevable, il le présente à l’organisme prêteur. Une fois que ce dernier émet un avis favorable, il mandate un expert immobilier et établit le plan de financement définitif et l’offre de prêt. Le contrat du prêt est finalisé par devant un notaire. Une hypothèque conventionnelle de premier rang est obligatoirement prise au bénéfice de la banque. Le notaire se charge du versement des fonds sur votre compte bancaire.
Pendant la durée du prêt, il n’y a pas de mensualité de remboursement à honorer, ni du capital ni des intérêts.
La fin du contrat d'un prêt hypothécaire viager
Plusieurs cas de figure mettent un terme au contrat du prêt viager hypothécaire.
Remboursement anticipé du prêt
L’emprunteur peut choisir de rembourser le prêt viager hypothécaire, capital et intérêt. Si le contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé, il doit également les ajouter aux sommes dues. Le montant de l’indemnité varie alors selon la durée écoulée depuis la signature du prêt.
Vente de la garantie hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire n’interdit pas à l’emprunteur de vendre le bien hypothéqué. En revanche, il doit informer le prêteur de son désir de se séparer du bien. Le prix de vente doit être suffisant pour rembourser l’ensemble des sommes dues à la banque.
Prêt viager hypothécaire et succession
Dans la plupart des cas, le prêt viager hypothécaire prend fin avec le décès de l’emprunteur. Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien, la banque prend alors en charge la vente de la garantie. Dans le cas où le montant de la vente est supérieur au capital emprunté augmenté des intérêts, les héritiers perçoivent la différence. Dans le cas contraire, la banque supporte la perte et ne sollicite pas les héritiers.
Si les héritiers veulent conserver le bien, ils doivent alors rembourser à la banque du prêt viager hypothécaire le capital plus les intérêts.
Les avantages du prêt viager hypothécaire
- Emprunter avec un âge avancé ou un état de santé ne permettant pas d’obtenir une assurance emprunteur. Le prêt viager hypothécaire est une véritable alternative pour avoir un financement ouvrant sur ses projets;
- Rester propriétaire de son bien jusqu’à son décès alors que les solutions immobilières conduisent nécessairement à la vente;
- Obtenir des liquidités sans affectation versées en une fois lors du déblocage des fonds qui ne sont pas comptabilisées dans vos revenus;
- Protéger les héritiers lors de la succession puisque le bien est vendu par la banque qui en supporte les pertes si toutefois le prix de vente serait insuffisant pour couvrir les dettes.
Inconvénients des prêts viagers hypothécaires
- Le montant maximum octroyé par la banque est limité à 60% de la valeur du bien;
- Le propriétaire s’engage à entretenir convenablement le bien. Si le créancier constate qu’il ne respecte pas ses obligations, le remboursement anticipé du prêt peut être demandé.
Quel est le coût d'un crédit hypothécaire viager ?
Le crédit hypothécaire viager est un emprunt octroyé par des banques spécialisées en prêt viager hypothécaire. Le calcul des intérêts mensuels dépend donc du capital emprunté et du taux d’intérêt du prêt viager hypothécaire (taux fixe), sans toutefois pouvoir dépasser le taux d’usure du crédit consommation supérieur à 6 000 €.
Le montant total du crédit dépend de la durée pendant laquelle les intérêts se cumulent, la durée de vie de l’emprunteur propriétaire restant un paramètre aléatoire.
Pour avoir une idée du coût du crédit, comparez le avec d’autres modes de financement en demandant les conditions pour un emprunt du même capital (suivant les cas, un prêt hypothécaire senior, un prêt personnel si votre besoin est inférieur à 75 000 € ou un rachat de crédits).
Enfin, prenez également le temps de comparer cette opération à une vente immobilière. Malgré la perte de la propriété, il peut s’avérer intéressant de choisir cette option d’un point purement financier.
Différences entre un prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire, et viager ?
Le prêt viager hypothécaire, le prêt hypothécaire et la vente en viager sont trois opérations différentes.
Le mot « viager » se dit d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire ou d’une tierce personne. Lors d’une vente en viager, la propriété du bien est transmise à l’acheteur : c’est une vente immobilière. En contrepartie, le vendeur perçoit un bouquet et une rente mensuelle jusqu’à son décès. Comptabilisée comme comme un revenu, cette somme est imposée. Lors de la mise en place d’un prêt viager hypothécaire, il n’y a pas transmission de propriété, le capital est versé en une seule fois à l’emprunteur et ne modifie pas son assiette fiscale.
Lors d’un prêt hypothécaire in fine , l’emprunteur doit rembourser à la banque des échéances mensuelles constituées exclusivement des intérêts ou du capital et des intérêts dans le cas d’un prêt hypothécaire amortissable. Alors que dans le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts.
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