Existe-t-il un financement à destination des seniors propriétaires qui permette d’obtenir de la trésorerie ? Comment contourner un âge trop avancé ou un état de santé qui sont généralement incompatibles avec un crédit bancaire ? Justement, le prêt viager hypothécaire apporte une réponse à ces questions et d’autres comme l’absence de remboursement du vivant de l’emprunteur.

Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Le mot « viager » se dit d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire ou d’une tierce personne.

C’est exactement le principe du prêt viager hypothécaire. C’est un financement bancaire hypothécaire à destination des propriétaires immobiliers sans obligation de remboursement du capital ni des intérêts de leur vivant. Le capital peut être utilisé pour de nombreux projets qui ne nécessitent ni justification ni affectation.

L’emprunt viager hypothécaire n’a pas besoin d’être couvert par une assurance décès, la garantie de l’hypothèque immobilière étant suffisante. Cela est une particularité de ce crédit qui le rend accessible à tous les emprunteurs seniors dans l’incapacité de souscrire à une assurance emprunteur.

Les avantages des prêts viagers hypothécaires

  • Emprunter dès 60 ans malgré un profil bancaire difficile : jusqu’à un âge avancé, un état de santé incompatible avec une assurance emprunteur, pas de vérification de pensions ni du taux d’endettement. Le crédit viager hypothécaire va où les crédits classiques ne vont pas;
  • Rester propriétaire de son bien jusqu’à son décès alors que les solutions immobilières conduisent nécessairement à la vente;
  • Obtenir des liquidités sans affectation versées en une fois lors du déblocage des fonds à l’inverse de la rente du viager immobilier;
  • Protéger les héritiers lors du décès de l’emprunteur, le bien restant dans la succession.

Que financer avec un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire pour les seniors permet à un propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir une trésorerie non affectée pour tous les projets d’achats, plaisirs ou famille.

  • complément de retraite;
  • paiement d’une place dans un EHPAD;
  • aide à un membre de la famille;
  • solde de crédits en cours;
  • acquisition d’un véhicule neuf ou d’occasion;
  • financement de travaux inférieurs à 75 000 €;
  • voyages;
  • évènements familiaux.
Le prêt viager hypothécaire permet aux seniors d'avoir une trésorerie sans quitter leur domicile

Que se passe-t-il au décès de l'emprunteur ?

Généralement, le prêt viager hypothécaire prend fin avec le décès de l’emprunteur.

  • Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien : la banque prend alors en charge la vente du bien hypothéqué. Dans le cas où le montant de la vente est supérieur au capital emprunté augmenté des intérêts, les héritiers perçoivent l’excédent. Dans le cas contraire, la banque supporte la perte sans solliciter les héritiers.
  • Si les héritiers veulent conserver le bien : ils doivent rembourser toutes les sommes dues à la banque prêteuse du prêt viager hypothécaire pour que le bien reste dans la succession.

Remboursement anticipé du prêt hypothécaire viager

Le remboursement du prêt viager hypothécaire est toujours envisageable. Plusieurs cas de figure mettent un terme au contrat souscrit avec le prêteur hypothécaire.

Remboursement anticipé du prêt bancaire

L’emprunteur a une entrée d’argent qui lui permet un remboursement anticipé du prêt viager, capital et intérêt. Si le contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé, elles doivent être payées. Le notaire se charge de la mainlevée hypothécaire.

Vente du bien pris en garantie hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire n’interdit pas à l’emprunteur de vendre le bien hypothéqué. En revanche, il doit informer le prêteur de son désir de se séparer du bien. Le montant de la transaction doit être suffisant pour rembourser l’ensemble des sommes dues à la banque. Le propriétaire conserve l’excédent.

Les conditions d'éligibilité au prêt viager hypothécaire

L’étude des prêts viagers hypothécaires nécessitent la prise en compte de quelques critères.

Le bien en garantie du prêt viager hypothécaire

Le bien pris en garantie du prêt viager hypothécaire doit être :

  • un bien à usage d’habitation exclusivement détenu en nom propre;
  • une résidence principale ou secondaire;
  • se situer en France Métropolitaine, celles en Corse et dans les DOM n’étant pas retenues.

Les biens à usage mixte ne peuvent pas servir d’hypothèque viagère lors de la souscription au prêt hypothécaire viager. Une évaluation immobilière est réalisée par un expert indépendant mandaté par la banque dès la pré-acceptation du dossier.

A partir de l'âge de 60 ans sans assurance emprunteur

Seules les personnes physiques de plus de 60 ans ont accès au prêt viager hypothécaire. Il n’y a pas d’âge maximum, vous pouvez très bien obtenir un crédit hypothécaire viager jusqu’à un âge avancé.

Il n’y pas de questionnaire de santé à remplir ni besoin de souscrire à une assurance crédit. Cette particularité permet à des emprunteurs aux profils difficilement finançables d’avoir accès aux prêts viagers hypothécaires et réaliser leurs projets.

Montant, durée et taux d'un prêt viager hypothécaire

Le montant emprunté n’excède jamais 60% de la valeur du bien.

Les intérêts d’emprunt à taux fixe se cumulent au capital emprunté. Chaque année, les sommes dues à la banque augmentent. Le taux annuel effectif global ne dépasse jamais le taux d’usure.

La durée du prêt viager hypothécaire influe directement sur le montant emprunté et le taux d’intérêt. L’âge de l’emprunteur est un facteur déterminant. Plus ce dernier est âgé, plus le capital prêté peut être important.

La situation financière du propriétaire

Ici aussi, le prêt viager hypothécaire permet à des personnes âgées d’être financées alors qu’elles n’auraient pas accès à un autre type de crédit. En effet, le taux d’endettement du foyer n’est pas regardé, seul le reste à vivre doit être suffisant. Les retraités à faibles revenus ont alors une solution exclusive de financement.

bon-a-savoir

Pour être éligible au prêt viager hypothécaire

Etre propriétaire d’une résidence principale ou secondaire
Avoir plus de 60 ans

Les étapes pour obtenir un crédit hypothécaire viager

A la suite de votre simulation de prêt viager hypothécaire sur notre site, notre conseiller EIG Finances instruit votre dossier. S’il est recevable :

  1. Il le présente et le défend auprès de la banque en prêt viager hypothécaire;
  2. Une fois que cette dernière émet un avis favorable, elle mandate un expert immobilier;
  3. Lorsque la valeur est confirmé par l’expertise, le prêteur hypothécaire établit le plan de financement définitif et l’offre de prêt;
  4. Le contrat du prêt est finalisé par devant un notaire. Une hypothèque conventionnelle de premier rang est obligatoirement prise au bénéfice de la banque. Le notaire se charge du versement des fonds sur votre compte bancaire.

Pendant la durée du prêt, il n’y a pas de mensualité de remboursement à honorer, ni du capital ni des intérêts.

Courtier crédit

PRET VIAGER HYPOTHECAIRE

Obtenir de la trésorerie à 70 ans sans conditions de santé ?

Exemple d'un client financé en prêt viager hypothécaire

Le cas de cette cliente de 79 ans, financée en septembre 2024, illustre bien les avantages des prêts hypothécaires viagers.

Propriétaire d’un appartement mais avec une petite retraite de 1 148€, elle ne pouvait pas supporter le coût de ravalement de la façade imposée par le syndic. Et son appartement daté nécessitait également une rénovation.

A cause de son âge et de ses revenus, les banques traditionnelles étaient incapables de lui proposer le financement nécessaire. La vente de l’appartement devenait l’unique solution pour ce sortir de cette ornière.

Le prêt viager hypothécaire que lui a proposé notre conseiller d’EIG Finances est venu lui apporter une autre solution. Grâce à son appartement estimé à 300 000 €, il était possible de lui octroyé l’argent nécessaire pour ses besoins de rénovation.

Prêt hypothécaire viager de 98 000 €

Taux fixe : 6,45%

Net client : 88 461 €

Quel est le coût d'un crédit viager hypothécaire ?

Le crédit viager hypothécaire est un emprunt octroyé par des banques spécialisées en prêt hypothécaire. Le calcul des intérêts mensuels dépend du capital emprunté et du taux d’intérêt à taux fixe du crédit.

Le montant total de l’emprunt dépend de la durée pendant laquelle les intérêts se cumulent, c’est-à-dire la durée de vie de l’emprunteur qui est par définition un paramètre aléatoire.

Pour avoir une idée du coût du crédit, comparez-le avec d’autres modes de financement en demandant les conditions financières pour un emprunt du même capital (suivant les cas, un prêt hypothécaire senior, un prêt personnel si votre besoin est inférieur à 75 000 € ou un rachat de crédits).

Tous les frais d’un prêt viager hypothécaire sont inclus dans le financement. Ils concernent:

  • les frais du notaire
  • les frais bancaires
  • les frais d’expertise du bien

Enfin, prenez également le temps de comparer cette opération à une vente immobilière. Malgré la perte de la propriété, il peut s’avérer intéressant de choisir cette option d’un point purement financier.

Inconvénients des prêts viagers hypothécaires

  • Le montant maximum octroyé par la banque est limité à 60% de la valeur du bien;
  • Le propriétaire s’engage à entretenir convenablement le bien pour éviter que sa valeur baisse. Si le créancier constate qu’il ne respecte pas ses obligations, le remboursement anticipé du prêt peut être demandé par la banque.
  • Le coût global d’un prêt viager hypothécaire n’est connu qu’à la fin du crédit. Avec des taux d’intérêt élevés et une durée inconnue, la capitalisation des intérêts risque d’atteindre un montant élevé.

Différences entre un prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire, et viager ?

Le prêt viager hypothécaire, le prêt hypothécaire et la vente en viager sont trois opérations différentes.

Lors d’une vente en viager, la propriété du bien est transmise à l’acheteur : c’est une vente immobilière. En contrepartie, le vendeur perçoit un bouquet et une rente mensuelle jusqu’à son décès. Comptabilisée comme comme un revenu, cette somme est imposée.

Lors de la mise en place d’un prêt viager hypothécaire, il n’y a pas transmission de propriété, le capital est versé en une seule fois à l’emprunteur et ne modifie pas son assiette fiscale.

Lors d’un prêt hypothécaire in fine ou amortissable, l’emprunteur rembourse à la banque des échéances mensuelles constituées exclusivement des intérêts ou du capital et des intérêts. Avec le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts.

L'accompagnement d'EIG Finances

Courtier de crédits en ligne, EIG Finances vous accompagne depuis plus de 20 ans à chaque étape de votre vie en allant chercher le financement adapté à vos besoins. Courtier en prêt viager hypothécaire, nous avons passé des accords avec des banques partenaires spécialisées pour vous apporter ici aussi une solution financière.