Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous disposez d’un levier financier puissant : votre patrimoine. Lorsque l’accumulation de plusieurs emprunts (prêt immobilier, prêt hypothécaire, crédits à la consommation, dettes personnelles ou fiscales) commence à peser sur votre reste à vivre, la restructuration de vos créances devient une étape clé pour assainir votre budget. En réduisant vos mensualités, vous stabilisez votre équilibre financier. La garantie hypothécaire apporte une flexibilité particulière aux conditions de l’offre de rachat de crédit.
Qu'est-ce qu'un rachat de crédit avec garantie hypothécaire ?
Le principe de l'hypothèque dans un rachat de crédit
Le rachat de crédit avec garantie hypothécaire consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul, en adossant l’opération à un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Ce bien est alors utilisé comme garantie pour sécuriser le financement accordé par l’organisme bancaire. Cela signifie qu’en contrepartie du nouveau crédit, l’établissement prêteur dispose d’une garantie réelle, l’hypothèque. Cette sécurité supplémentaire permet d’envisager un financement avec un capital plus élevé ou des conditions adaptées à des profils spécifiques.
Les étapes du montage du dossier
Les étapes habituelles d’un rachat de crédit que sont l’analyse de la situation financière, où sont examinés vos revenus, charges et crédits en cours de remboursement, l’étude de la faisabilité par l’organisme bancaire et l’édition de l’offre de rachat sont complétées par celles propres à l’hypothèque :
- l’estimation de la valeur de la garantie immobilière;
- l’intervention du notaire : rédaction de l’acte de prêt et enregistrement de l’hypothèque.
Ces deux étapes modifient le délai de mise en place du rachat de crédit hypothécaire et l’intervention du notaire majore les frais.
La valeur du bien hypothéqué et la marge hypothécaire
La valeur du bien a un rôle central dans cette opération. Elle détermine le montant maximum que la banque peut vous accorder, c’est la marge hypothécaire. Ce que EIG Finances constate dans les rachats de crédits hypothécaires est un ratio hypothécaire généralement compris entre 70 et 85%. Cela signifie que le propriétaire d’un bien n’obtiendra pas plus de 70 à 85% de la valeur de la garantie.
Néanmoins, nous rencontrons actuellement quelques banques qui ont monté ce taux à 100%, qui peuvent octroyer un rachat de crédits hypothécaire de la valeur du bien, sous conditions que le reste du dossier remplisse des exigences strictes (revenus, taux d’endettement après opération, etc…).
Lorsque le montant de la dette se rapproche de la valeur du bien, les marges de manœuvre s’amenuisent et un accord bancaire peut se compliquer. Le résultat d’une expertise diligentée par la banque confirmera ou infirmera la faisabilité du rachat.
Quelles conditions réunir pour un rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat de crédit hypothécaire s’adresse à des profils spécifiques. Pour envisager cette solution, plusieurs conditions doivent être réunies. Elles permettent de déterminer si un regroupement de crédit hypothécaire est envisageable dans votre situation.
Etre propriétaire d'un bien immobilier
La mise en place d’une garantie hypothécaire implique d’être propriétaire d’un bien immobilier. Celui-ci sert de support au financement et permet à l’organisme prêteur de sécuriser l’opération.
Avoir des crédits à regrouper ou un besoin de financement à intégrer
Le rachat de crédit hypothécaire concerne les personnes ayant plusieurs emprunts en cours (immobilier, consommation) ou un besoin de financement complémentaire à intégrer dans une seule opération.
Avoir une situation financière compatible avec le rachat
Les revenus, les charges à payer, le taux d’endettement, la situation familiale et professionnelle et la valeur du bien immobilier sont analysés pour vérifier la faisabilité du projet. L’objectif est de trouver un montage cohérent avec votre capacité d’emprunt.
Dans quels cas un rachat de crédit hypothécaire peut-il être envisagé ?
Les raisons d’envisager un rachat de crédit hypothécaire restent les mêmes qu’un regroupement de crédits classique : réduire ses mensualités, baisser son endettement, obtenir une nouvelle ligne de crédit (achat, travaux, trésorerie de confort, etc…) ou améliorer la gestion de son budget.
Le recours à l’hypothèque prend tout son sens dans des situations où un rachat de crédit sans garantie ne suffit pas ou n’est pas accessible. Il permet, dans ces cas, d’élargir les possibilités pour parvenir à financer un dossier plus complexe.
Lorsque votre taux d'endettement est élevé
Il arrive que lors de l’analyse d’un dossier, il soit impossible d’abaisser suffisamment la nouvelle mensualité pour que le dossier soit accepté à cause d’un décalage entre revenus et montant de la dette. En effet, un taux d’endettement maximum est requis et la norme actuelle est de 45%. L’allongement de la durée de remboursement au-delà de 15 ans va mécaniquement réduire la mensualité jusqu’à obtenir un taux d’endettement acceptable. Une durée de remboursement supérieure à 180 mois nécessite alors de passer sur un rachat de crédit hypothécaire pour financer l’emprunteur.
Lorsque le montant à financer est important
Le rachat de crédit hypothécaire est imposé par la banque quand le montant emprunté dépasse 250 000 €. C’est un cas classique lorsqu’il y a un reste de crédit immobilier important, un gros besoin de trésorerie ou une dette lourde parfois constituée d’un ancien rachat de crédit. Ou la conjonction des trois si les revenus du ménage sont suffisants. Dans ces cas là, l’organisme qui accorde le prêt le sécurise par une hypothèque prise sur une résidence propriété de l’emprunteur.
Lorsque les solutions classiques ne permettent pas d'aboutir
Dans certaines situations (profil atypique, historique financier dégradé, etc…), les solutions sans garantie peuvent ne pas aboutir. Le recours à une hypothèque peut alors permettre de réétudier le dossier sous un angle différent. C’est également le cas pour repousser l’âge de fin de prêt de 10 ans et aller jusqu’à 95 ans. C’est un point important du rachat de crédit hypothécaire qui permet à tout moment de la vie d’assainir ses finances et gagner en stabilité ou assumer un besoin urgent, comme des travaux dans son habitation.
LES AVANTAGES D’UN RACHAT DE CREDITS HYPOTHECAIRE
Réduire ses mensualités
Financer de nouveaux projets
Apporter de la flexibilité à son budget
Exemple d'un emprunteur : restructuration de dettes pour un propriétaire
Quelle est la situation initiale de l'emprunteur ?
Lorsque Catherine fait sa demande de rachat, elle rembourse chaque mois 6 crédits : un regroupement de crédits antérieur, 2 crédits à la consommation pour des travaux dans sa maison, 1 pour l’achat d’une auto et deux crédits renouvelables. Le cumul des mensualités est de 1 705 € et les capitaux restant dus se montent à plus de 128 000 €. Grâce à des revenus de 4 500€, son taux d’endettement est maîtrisé, à 38%.
Le projet
Son problème est simple : avec un passage à la retraite prochain et un revenu diminué de 2 100 €, son taux d’endettement grimpera à 70% si rien n’est fait. Catherine anticipe cette situation et prend les devants pour garder le contrôle de son budget.
Lors de la découverte, elle nous dit être propriétaire d’un bien immobilier d’environ 300 000 €. A cause de son âge, nous tenons compte de sa projection de retraite puisque le remboursement du rachat de crédit aura lieu essentiellement pendant sa retraite. La baisse des revenus nous oblige à allonger la durée de remboursement au-delà de 15 ans.
La solution d'EIG Finances
Notre conseiller a proposé à Catherine une hypothèque sur sa résidence principale. De cette façon, il a pu travailler sur une opération avec une durée longue, de 239 mois, pour étaler au maximum le remboursement du prêt et obtenir une mensualité adaptée à sa retraite future. La valeur du bien a été confirmée par une expertise immobilière mandatée par la banque.
Crédits à racheter : 128 685 € – Rachat de crédits hypothécaire 152 975 €, mensualité de 1 100,63 €, durée 239 mois, taux nominal fixe 5,85%, TAEG 7,23%, coût total à rembourser 259 750,57 €
La situation de l'emprunteur après le rachat de crédit hypothécaire
La réduction de mensualité de 605 € était obligatoire pour que Catherine soit en capacité de rembourser son rachat de crédit après l’arrêt de son activité professionnelle. Avec un taux d’endettement de 45%, la mensualité unique du regroupement de crédit lui laissera un reste à vivre suffisant pour faire face au quotidien et gérer au mieux son budget. Sans la prise de l’hypothèque et le choix du rachat de crédit hypothécaire, l’emprunteur n’aurait pas pu être financée avec un rachat de crédit consommation classique.
L'avis laissé par la cliente
“Excellent accompagnement. Amir est un conseiller hors pair agréable, disponible et très compétent. “
Catherine R, août 2025
Les points particuliers de ce rachat
Dans le cadre de ce rachat de prêt hypothécaire, le notaire a été en charge de la rédaction de l’acte et de l’enregistrement de l’hypothèque sur le bien immobilier. L’ensemble de ses frais se sont élevés à 2 910 €, soit 1,9% du montant total emprunté.
L’établissement bancaire qui a accepté le projet et édité le contrat de prêt n’a pas obligé notre cliente à souscrire à une assurance crédit. Chaque banque a sa propre politique et ses propres obligations à ce sujet. L’hypothèque reste une garantie de premier ordre en cas de défaut de paiement des mensualités.
Les points de vigilence à vérifier avant de signer un rachat de crédit hypothécaire
L'hypothèque engage votre bien immobilier
Si la banque vous propose une offre avec une hypothèque, vous devez savoir quels sont les risques que vous encourrez pour que les avantages de la solution ne deviennent pas des épreuves. L’hypothèque donne droit à l’établissement prêteur de lancer une vente forcée dans le cas où le non paiement de la mensualité unique du rachat se répéterait plus de 3 fois sans intervention de votre part (report de mensualité, négociation avec la banque sont de mise).
C’est une procédure longue que tous les intervenants souhaitent éviter. Si la dégradation de la situation financière est longue et l’incapacité de paiement dure, la vente du bien est très probablement la meilleure solution. De cette façon vous évitez la perte du bien à un montant inférieur à sa valeur. Avec la vente du bien, vous solderez le rachat de crédits à la banque et conserverez la différence pour vous reloger.
Le coût total du rachat de crédit hypothécaire peut être plus élevé
Le coût total d’un rachat de crédit est du en premier lieu au capital emprunté, au taux d’intérêt et à la durée nécessaire pour rembourser le prêt. A cela s’ajoute les frais, qui sont :
- les frais de banque
- les frais de l’intermédiaire
- l’assurance
Dans le cas particulier du rachat de crédit hypothécaire, l’intervention d’une étude notariale est nécessaire. C’est elle qui enregistre l’hypothèque au Service de la Publicité Foncière dont dépend le bien. Il en résultera, entre autre, sur l’état hypothécaire de la garantie, les mentions suivantes :
- la désignation de l’établissement prêteur;
- l’indication de la nature de la créance et de la date d’enregistrement;
- l’indication du montant du crédit, des frais accessoires et de la date d’exigibilité.
Par ailleurs, si un crédit immobilier hypothécaire lié à l’achat du bien est inclus au regroupement, le notaire devra dans un premier temps demander la mainlevée de cette première hypothèque avant d’enregistrer celle du nouvel emprunt.
Enfin, le rachat de crédit hypothécaire est signé devant notaire et ce dernier joue pleinement son rôle de conseil auprès de l’emprunteur. C’est lui qui solde les prêts en cours, règle les intervenants et verse la somme restante.
Les frais de notaire dépendent du montant du crédit, de la localisation du bien et de la levée d’une hypothèque existante.
L'allongement de la durée de remboursement
Dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire, la garantie permet d’envisager des durées de remboursement plus étendues que dans un regroupement de crédits sans garantie.
Cet allongement peut contribuer à ajuster le montant des mensualités et à retrouver un équilibre budgétaire plus cohérent, en particulier lorsque le niveau d’endettement est élevé ou que plusieurs crédits importants sont concernés.
Cependant, une durée plus longue implique également un coût total du crédit plus élevé. Elle doit donc être envisagée comme un levier d’ajustement, à intégrer dans une réflexion globale car vous serez endetté pendant plus longtemps.
Existe-t-il une alternative à l'hypothèque ?
Un rachat de crédits hypothécaire a l’avantage de modifier les critères d’obtention du prêt : durée, montant, conditions. Néanmoins, le mécanisme de la caution le permet également mais avec d’autres critères.
Cette garantie est gérée par un organisme de caution au lieu d’un notaire. Son coût n’est pas forcément inférieur à celui de l’hypothèque en revanche elle ne présente aucun risque de saisie immobilière du bien en cas de défaillance de paiement.
Actuellement, elle n’est proposée que par un seul des établissements prêteurs avec lesquels nous travaillons, et le dossier doit entrer dans des cases très spécifiques (marge hypothécaire limitée à 80%, montant emprunté compris entre 80 000 € et 1,5 millions €, etc…)
Comment savoir si un rachat de crédit hypothécaire est adapté à votre situation ?
Faire une simulation en ligne
Pour vous aider à avoir une lecture claire de l’intérêt d’une telle solution, vous disposez d’un simulateur qui calcule la réduction de votre mensualité avec un minimum d’informations. Il s’adapte directement à votre projet en faisant figurer le type de rachat de crédit qu’il vous soumet. Simplement, immédiatement, vous arrivez à savoir si le rachat de crédit hypothécaire réduirait vos mensualités et de combien. En revanche cet outil en ligne est informatique et ne permet pas une étude sur-mesure.
Faire une demande de rachat de crédit hypothécaire
Après la simulation, si vous souhaitez savoir si vous êtes éligible, faites une demande de regroupement de crédit en ligne. Elle est gratuite et sans engagement, elle ne nécessite que 3 minutes pour nous transmettre les informations nécessaires à une étude préalable.
Le conseiller qui va être en charge de votre étude va établir votre besoin, calculer votre endettement avant et après opération, s’appuyer sur votre marge hypothécaire pour décider du meilleur format de l’opération et s’assurer de votre capacité de remboursement. Après ces premiers calculs et la découverte de votre situation, il fera un point téléphonique avec vous lors duquel il vous présentera les conditions financières dont vous pouvez bénéficier. Il attendra de recevoir vos justificatifs pour préparer le dossier de rachat avant de la confier à un établissement prêteur.
EIG Finances vous explique
Un rachat de crédits hypothécaire ne doit pas être confondu avec une renégociation de prêt immo ou une renégociation de taux.
Ces dernières sont des opérations qui ne concernent que votre crédit immobilier, à traiter avec l’organisme bancaire qui vous l’a accordé.
La FAQ du rachat de prêt hypothécaire
Non, pas du tout, le rachat de crédit hypothécaire est un outil spécifique que la banque va proposer à un propriétaire quand elle a besoin de conditions particulières pour lui proposer le financement qu’il recherche.
Lorsque le montant à emprunter est supérieur à la valeur de votre patrimoine immobilier, la banque refuse l’opération. Il faut alors se tourner vers des solutions immobilières pures, comme la vente ou la vente à réméré pour se désendetter.
Le notaire pour la rédaction et l’enregistrement de l’hypothèque est choisi par la banque.
Article mis à jour le 28 avril 2026
