Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque prise lors de la signature d’un crédit. La banque prend une garantie immobilière sur le patrimoine de l’emprunteur. En cas de non paiement des mensualités, la banque met en demeure le créancier avant de saisir le bien au tribunal pour récupérer les sommes dues.
L'hypothèque : définition
Lorsque vous souscrivez à un prêt hypothécaire, vous acceptez de mettre tout ou partie de votre patrimoine en garantie de l’opération bancaire. La banque qui vous octroie le crédit sécurise l’opération grâce à la garantie hypothécaire : elle prend une hypothèque sur votre maison ou sur votre appartement, éventuellement sur un bien mixte.
C’est un notaire qui intervient dans la prise de l’hypothèque. Il doit s’assurer de l’identité du propriétaire et des hypothèques déjà enregistrées sur le bien pris en garantie en faisant une demande d’état hypothécaire. Le notaire enregistre la nouvelle hypothèque auprès des services de la publicité foncière.
Une hypothèque est prise au bénéfice d’une personne ou d’un organisme pour couvrir un montant déterminé sur une durée déterminée. En cas de défaillance dans le remboursement du prêt, le bénéficiaire de l’hypothèque a la possibilité de récupérer le capital restant dû par la vente forcée du bien.
L’hypothèque qui garantit un crédit est une hypothèque conventionnelle. Cela signifie qu’elle est conclue dans le cadre d’une convention entre deux parties, représentée ici par l’offre de crédit.
Le prêt hypothécaire permet entre autres de financer un achat immobilier (habitation ou bureau). Dans ce cas là, l’hypothèque est prise sur un bien qui vous appartient déjà.
Le crédit immobilier finance l’achat d’un bien qui ne vous appartient pas encore. La banque prend l’hypothèque sur le bien dont elle finance l’achat.
Fonctionnement des hypothèques
Accord entre le prêteur et l'emprunteur
L’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord entre un créancier et un débiteur. Elle est issue de la convention signée entre les deux parties. Une fois signée par le banque et l’emprunteur, le notaire enregistre l’hypothèque au centre de publicité foncière du centre de Finances Publiques dont le bien dépend. Elle est utilisée en garantie de nombreux types de crédits.
La particularité de l’hypothèque est qu’elle ne dépossède pas l’emprunteur qui reste propriétaire de son bien.
Frais d'hypothèque
Lors de la souscription à un prêt hypothécaire, la banque accorde le crédit contre la prise d’une hypothèque sur un bien (ou plusieurs) construits dans l’ancien ou dans le neuf. Le coût de l’hypothèque dépend du montant du crédit octroyé et inclut les charges suivantes :
- les honoraires du notaire;
- la contribution de sécurité immobilière;
- la taxe de publicité foncière;
- les frais de formalité et débours.
En dehors des émoluments du notaire, les frais sont fixés par décret et varient selon les régions françaises.
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Hypothèque conventionnelle : durée
L’hypothèque s’éteint d’elle-même dans les cas suivants :
- deux ans après la fin du remboursement du prêt ;
- à la renonciation de l’établissement prêteur ;
- par péremption, c’est-à-dire à la fin de la période pour laquelle elle a été prise.
La fin de l’hypothèque signifie que la banque ne peut plus recourir à une opération judiciaire sur votre bien pour récupérer une dette.
En cas de remboursement anticipé du prêt hypothécaire, ou en cas de vente du bien qui porte l’hypothèque, le propriétaire doit obtenir la mainlevée hypothécaire. Cette opération nécessite l’intervention d’un notaire, elle a un coût qui s’ajoute aux indemnités de remboursement anticipé de votre crédit.
Qui peut hypothéquer sa maison ou son appartement ?
Si vous demandez un crédit hypothécaire, vous devez être prêt à hypothéquer votre maison pour obtenir votre trésorerie.
Pour cela, vous devez être propriétaire d’au moins un bien. Soit accédant à la propriété, soit acquitté. Si vous êtes propriétaire plein et entier, vous êtes dans la meilleure situation pour obtenir votre crédit hypothécaire. La banque hypothécaire n’a pas à solder votre prêt immobilier pour avoir une hypothèque de rang 1.
Vous avez acquis le bien suite à un héritage et vous n’en détenez que la nue-propriété ou l’usufruit ? Dans ce cas là, vous avez besoin que tous les autres propriétaires s’engagent à vos côtés en étant cautions hypothécaires. Cela signifie que les copropriétaires acceptent que la banque saisisse leur bien en cas de défaillance de votre part. Le reste de leur patrimoine ou de leurs revenus ne sont pas impactés.
Quel que soit votre situation, il est nécessaire que vous déteniez un titre de propriété en bonne et due forme pour obtenir un crédit hypothécaire. C’est un document nécessaire à la rédaction de l’acte par le notaire. D’autres documents sont nécessaires à l’étude de votre dossier, voici la liste des documents à fournir pour l’étude d’un crédit hypothécaire.
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Quel est le risque d'avoir un bien hypothéqué ?
C’est l’inconvénient d’un crédit hypothécaire. En cas de problème de remboursement de l’emprunt caractérisé avec plus de 3 prélèvements consécutifs non honorés, l’organisme prêteur peut saisir la justice pour demander la vente forcée de la garantie hypothécaire.
Procédure de saisie immobilière
La banque vous met en demeure et demande le rembourse complet du capital dû, des intérêts (déchéance du terme) plus des pénalités. En parallèle, elle demande votre inscription au registre FICP de la Banque de France.
Ensuite, elle lance la procédure de saisie immobilière que nous vous résumons ici en 3 points :
- remise en main propre ou à votre domicile du commandement de payer qui vaut saisie;
- en cas de non paiement, audience d’orientation
- autorisation de la vente amiable ou refus et donc vente forcée
Cette procédure, dans sa globalité est longue et parfaitement codifiée. En cas de besoin, votre avocat vous la détaillera et vous expliquera avec précision les choix qui s’offrent à vous.
Effets de l'hypothèque
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Cette phrase n’a jamais été aussi importante que lors d’une demande de crédit hypothécaire. En effet, en cas de difficultés pour rembourser vos mensualités, la banque tentera de trouver une médiation à l’amiable avant de faire jouer l’hypothèque conventionnelle qui a été prise pour récupérer son capital. Le bien sera alors mis en vente à la barre au tribunal. Vous avez également la possibilité de mettre vous-mêmes le bien en vente en agence immobilière avant de vous retrouver face à une situation bancaire trop dégradée.
Est-il possible de vendre une maison hypothéquée ?
L’hypothèque vous laisse la pleine propriété de votre bien, vous avez tout à fait la possibilité de le vendre pour déménager. En aucun cas l’hypothèque conventionnelle n’est un frein, mais elle doit être remboursée lors de la vente.
Vendre un bien hypothéqué vous permet également de récupérer la trésorerie dont vous avez besoin pour rembourser vos créanciers si votre situation financière se dégrade. Les notaires étant habitués aux ventes immobilières avec hypothèques, la levée de l’hypothèque ne ralentira pas la vente.
Quelle que soit la situation, lorsque le bien est vendu, le notaire contacte l’organisme prêteur et lui demande un décompte des sommes dues à la date de la vente. Le jour de la signature, l’officier public et ministériel rembourse la banque du capital restant dû pour lever l’hypothèque conventionnelle.
Comment vérifier si une maison est hypothéquée ?
Que ce soit pour un appartement ou une maison, la procédure est la même. Pour cela, vous devez faire une demande au Service de la Publicité Foncière dont dépend le bien. C’est un des services hébergé au centre des Finances Publiques.
Un formulaire spécifique vous est remis. Attention d’être très précis quant aux numéros de parcelles et aux lots pour lesquels vous faites la demande. Au guichet du Service de Publicité Foncière, il faut compter un peu moins de 20 €. Vous pouvez passer par votre notaire ou par des services en ligne mais le coût est alors plus cher. Comptez 1 à 2 semaine pour obtenir l’état hypothécaire.
L’état hypothécaire retrace les hypothèques qui ont été prises sur le bien. Vous savez donc s’il y a encore des hypothèques actives, à rembourser, le montant de la garantie prise et la date de validité maximum.
Si un crédit soldé apparaît sur l’état hypothécaire, vous devrez vous rapprocher de l’établissement prêteur et lui demander un attestation de solde de prêt pour justifier du remboursement intégral des sommes dues.