Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque prise lors de la signature d’un crédit. La banque prend une garantie immobilière sur le patrimoine de l’emprunteur. En cas de non paiement des mensualités, la banque mettra en demeure le créancier avant de saisir le bien au tribunal pour récupérer les sommes dues.
L'hypothèque conventionnelle : définition
Généralement, l’hypothèque conventionnelle est appelée « hypothèque » sans plus de distinction.
Lorsque vous souscrivez à un prêt hypothécaire auprès d’une banque, vous acceptez de mettre tout ou partie de votre patrimoine en garantie de l’opération bancaire. Grâce à l’intervention d’un notaire, la banque sécurise l’opération qu’elle vous octroie grâce à la caution hypothécaire : elle prend une hypothèque sur votre maison ou sur votre appartement, éventuellement sur un bien mixte.
Que l’on parle de prêt hypothécaire amortissable ou de prêt hypothécaire in fine, l’hypothèque conventionnelle est la même, sa mise en place, son fonctionnement et sa validité sont identiques.
Le prêt hypothécaire permet entre autres de financer un achat immobilier (habitation ou bureau). Dans ce cas là, l’hypothèque conventionnelle est prise sur un bien qui vous appartient déjà.
Ce point est radicalement différent au crédit immobilier qui finance l’achat d’un bien qui ne vous appartient pas encore. La banque prend l’hypothèque sur le bien financé.
Fonctionnement de l'hypothèque
Accord entre le prêteur et l'emprunteur
L’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord entre un créancier et un débiteur. Elle est issue de la convention (d’où son nom) signée entre les deux parties. Une fois la convention signée par le banque et l’emprunteur, le notaire inscrit l’hypothèque au centre de publicité foncière du centre de Finances Publiques dont le bien dépend.
La particularité de l’hypothèque est qu’elle ne dépossède pas l’emprunteur qui reste propriétaire de son bien.
Frais d'hypothèque
Lors de la souscription à un prêt hypothécaire, la banque accorde le crédit contre la prise d’une hypothèque sur un bien (ou plusieurs) construits dans l’ancien ou dans le neuf. Le coût de l’hypothèque dépend du montant du crédit octroyé. Il inclut les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière et les frais de formalité et débours. En dehors des émoluments du notaire, les frais sont fixés par décret et varient selon les régions françaises.
En première approche et avant une étude complète de votre demande de prêt hypothécaire lorsque vous nous aurez laissé votre simulation de prêt hypothécaire, considérons en moyenne que les frais hypothécaires représentent 2% du capital prêté par l’organisme de crédit.
Hypothèque conventionnelle : durée
L’hypothèque s’éteint d’elle-même dans les cas suivants :
- deux ans après la fin du remboursement du prêt ;
- à la renonciation de l’établissement prêteur ;
- par péremption, c’est-à-dire à la fin de la période pour laquelle elle a été prise.
La fin de l’hypothèque signifie que la banque ne peut plus recourir à une opération judiciaire sur votre bien pour récupérer une dette.
En cas de remboursement anticipé du prêt hypothécaire, ou en cas de vente du bien qui porte l’hypothèque, le propriétaire doit obtenir la mainlevée hypothécaire. Cette opération nécessite l’intervention d’un notaire, elle a un coût qui s’ajoute aux indemnités de remboursement anticipé de votre crédit.
Comment hypothéquer sa maison ou son appartement ?
Si vous demandez un crédit hypothécaire, vous devez être propriétaire d’au moins un bien. Soit accédant, soit acquitté. Si vous êtes propriétaire plein et entier, vous êtes dans la meilleure situation pour obtenir votre crédit hypothécaire car la banque hypothécaire n’aura pas à solder votre prêt immobilier hypothécaire pour avoir une hypothèque de rang 1.
Si vous avez acquis le bien suite à un héritage par exemple et que vous n’en détenez que la nue-propriété ou l’usufruit, vous avez besoin que tous les autres propriétaires s’engagent à vos côtés en étant caution hypothécaire. Cela signifie que les copropriétaires acceptent que la banque saisisse leur bien en cas de défaillance de votre part. Le reste de leur patrimoine ou leurs revenus ne peuvent pas être impactés.
Il est nécessaire que vous déteniez un titre de propriété en bonne et due forme pour prétendre à un crédit hypothécaire. C’est grâce à ce document que le notaire pourra rédiger l’acte. Retrouvez la liste des documents à fournir pour l’étude d’un crédit hypothécaire.
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Que se passe-t-il si vous ne payez plus votre crédit hypothécaire ?
Vous avez choisi obtenu un crédit hypothécaire amortissable ou un prêt hypothécaire in fine. Vos ressources financières ont baissé et les mensualité du prêt sont trop lourde pour votre budget. La situation avec votre banque s’est dégradée. Au bout de 3 prélèvements non honorés, elle vous met en demeure et demande le rembourse complet du capital dû (déchéance du terme) et des intérêts. En parallèle, elle demande votre inscription au registre FICP de la Banque de France.
Ensuite elle prend les mesures que lui autorisent l’hypothèque conventionnelle :
- remise en main propre ou à votre domicile du commandement de payer qui vaut saisie;
- en cas de non paiement, audience d’orientation
- autorisation de la vente amiable ou refus et donc vente forcée
Cette procédure, dans sa globalité est longue et parfaitement codifiée. En cas de besoin, votre avocat vous la détaillera et vous expliquera avec précision les choix qui s’offrent à vous.
Vendre une maison sous hypothèque
L’hypothèque vous laisse la pleine propriété de votre bien, vous décidez de ce que vous en faites. Si vous devez rembourser le prêt hypothécaire avant son terme, la vente de la maison est une des principales solutions.
Vendre un bien hypothéqué vous permet de récupérer la trésorerie dont vous aviez besoin pour rembourser vos créanciers avant que votre situation personnelle et financière soit trop dégradée. Les notaires étant habitués aux ventes immobilières avec hypothèques, la levée de l’hypothèque ne ralentira pas la vente.
Lorsque le bien est vendu, le notaire contacte l’organisme prêteur et lui demande un décompte des sommes dues à la date de la vente. Le jour de la signature, il rembourse la banque du capital restant dû pour lever l’hypothèque conventionnelle. Il n’est même pas nécessaire d’en informer l’acheteur qui ne sera jamais responsable de la dette contracté par l’ancien propriétaire.
Effets de l'hypothèque
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Cette phrase n’a jamais été aussi importante que lors d’une demande de crédit hypothécaire. En effet, en cas de difficultés pour rembourser vos mensualités, la banque tentera de trouver une médiation à l’amiable avant de faire jouer l’hypothèque conventionnelle qui a été prise pour récupérer son capital. Le bien sera alors mis en vente à la barre au tribunal. Vous avez également la possibilité de mettre vous-mêmes le bien en vente en agence immobilière avant de vous retrouver face à une situation bancaire trop dégradée.
