Prêt Hypothécaire
Un prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque.
La garantie immobilière est un gage de sécurité pour la banque qui accepte alors de financer de nombreux projets.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un crédit bancaire garanti par un bien immobilier propriété de l’emprunteur. L’organisme prêteur prend une hypothèque conventionnelle sur le bien qui sert de garantie hypothécaire. Elle est levée lorsque les mensualités sont totalement remboursées, que le crédit est soldé.
Les utilisations du prêt hypothécaire sont nombreuses et diverses. Ses principales fonctions sont la réalisation d’un projet immobilier, la rénovation de votre habitation et travaux, l’aide à ses proches, le financement d’une succession, un apport en compte courant de sa société, la consolidation de vos dettes, la réalisation d’un investissement locatif, etc…
L’octroi d’un prêt hypothécaire grâce à EIG Finances ne nécessite pas de changement de banque.
Les différents types de prêts hypothécaires
Le prêt hypothécaire est un emprunt à taux fixe dont trois formes existent :
- le crédit hypothécaire amortissable : la mensualité couvre le remboursement du capital et des intérêts, et leur montant est fixe tout au long de la période. La durée minimale est de 7 ans et le terme du crédit peut atteindre 25 ans.
- le prêt hypothécaire in fine : seul les intérêts de l’emprunt sont remboursés chaque mois, le capital doit être soldé à la dernière échéance. Limité à 10 ans, cette forme est plutôt destinée aux investissements immobiliers.
- le prêt viager hypothécaire est adressé aux personnes de plus de 65 ans, difficilement finançables avec un prêt classique, qui ont besoin d’une trésorerie sans remboursement de leur vivant et qui préfèrent garder leur bien dans leur succession.
Comment faire un crédit hypothécaire en ligne ?
Vous êtes prêts à monétiser un bien immobilier pour obtenir des fonds sans devoir le vendre ? EIG Finances met à votre disposition un simulateur de prêt hypothécaire. La démarche est gratuite et sans engagement. En moins de 2 minutes, vous nous présentez succinctement votre besoin, votre projet et le bien immobilier objet de la garantie hypothécaire. Le but est que notre conseiller commence l’analyse avant même de vous contacter.
Un crédit hypothécaire nécessite quelques échanges téléphoniques entre l’emprunteur et nous. Les demandes sont parfois complexes, particulièrement pour des personnes avec de gros patrimoines. Comprendre toute la dimension de la situation et du besoin sont obligatoires pour la réussite du montage. L’échange téléphonique est incontournable. A la fin de la communication, vous connaissez la faisabilité de votre projet et le montant de votre mensualité.
Notre conseiller vous adresse une liste de pièces justificatives par mail qui servent à mener une analyse fine de votre dossier et le préparer pour la banque hypothécaire. Votre coopération facilite cette étape, son aboutissement est l’envoi de votre demande à l’un de nos partenaires bancaires.
Le conseiller EIG Finances le défend et négocie pour vous les meilleures conditions auprès de l’organisme prêteur. Dès que ce dernier valide le montage, il mandate un expert immobilier pour estimer le bien pris en garantie. Une fois la valeur confirmée, nous organisons une réunion à distance en visio entre vous, un représentant de la banque et nous.
A l’issue de ce processus, la décision de financement de l’organisme prêteur est prise en comité interne. Si le dossier est retenu, la banque émet le contrat de prêt. La signature a lieu devant notaire, il vous verse les fonds et fait inscrire l’hypothèque au service de publicité foncière. S’il faut lever une hypothèque précédente et rembourser un prêt immobilier en cours, il prend également en charge ces démarches auprès de la banque et du service des hypothèques.
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Rôle de l'hypothèque
Si le bien a été acheté en nom propre, l’hypothèque immobilière est au nom du propriétaire et le prêteur hypothécaire prend systématique une hypothèque de premier rang.
Quand le bien est libre de toute inscription, acquis à la suite d’un héritage ou après avoir soldé le crédit immobilier, le prêteur qui octroie le crédit hypothécaire prend une hypothèque conventionnelle de rang 1 pour sécuriser la transaction. Il sera prioritaire en cas de de vente forcée.
Si le bien est déjà hypothéqué à cause d’une dette antérieure pas encore soldée, le financement hypothécaire est alors diminué de la somme encore due. Si cette dernière est proche de la marge hypothécaire, il est préférable d’opter pour un autre emprunt.
Le prêt hypothécaire sur une SCI fonctionne différemment. N’ayant pas vocation d’assurer une garantie pour un besoin personnel, la société ne porte pas l’hypothèque. L’organisme prêteur demande à ce que chaque associé soit caution solidaire du prêt.
L’inscription hypothécaire donne droit à la banque de procéder à une saisie immobilière. Face à un propriétaire dans l’incapacité de payer ses mensualités et qui ne souhaite pas vendre son bien immobilier pour solder sa dette, la banque a toujours le moyen de récupérer les fonds prêtés grâce à ces démarches.
Fonctionnement d'un prêt hypothécaire
La valeur du bien pris en garantie
La valeur de la garantie est cruciale car le capital emprunté n’excède jamais 70% de la valeur vénale (c’est la marge hypothécaire). Sa surface, son état général, sa localisation, sa date de construction, son environnement font partie des facteurs qui ont une répercussion sur le prix expertisé.
Le bien doit être situé en France métropolitaine ou sur l’île de la Réunion mais tous les départements ne bénéficient pas de la même attractivité.
Une garantie multiple
Il est tout à fait envisageable de faire une opération multiple, en hypothéquant plusieurs biens immobiliers. Les fonds du financement octroyé par la banque dépendent de leur valeur cumulée des biens immobiliers. Le propriétaire d’un patrimoine conséquent peut donc emprunter un capital important, dans le respect des normes bancaires en vigueur et de sa capacité de remboursement des mensualités.
Comment calculer le montant maximum que je peux emprunter ?
Le montant maximum qui vous est accordé par les banques dépend de la valeur du bien, de la marge hypothécaire fixée par cette dernière et de l’existence ou non d’une dette hypothécaire non soldée.
Prenons l’exemple du propriétaire d’un bien acquitté de 400 000 € et d’une marge hypothécaire de 70% définie par la banque. Le maximum pour l’emprunteur est :
400 000 x 70% = 280 000 € (selon les conditions d’octroi de l’organisme prêteur et après étude de votre dossier)
En gardant les mêmes conditions que précédemment, mais avec le remboursement d’un crédit immobilier dont le capital restant dû est de 70 000 €, le maximum devient :
280 000 – 70 000 = 210 000 €
Ce calcul du montant emprunté maximum est pondéré par d’autres paramètres comme votre âge, vos revenus, votre situation familiale, les crédits en cours, etc… Pour en savoir plus sur la faisabilité de votre prêt hypothécaire, faites une demande en ligne sur le site d’EIG Finances.
Conditions d'éligibilité à un crédit hypothécaire en France
Les types de biens immobiliers acceptés en garantie
L’éligibilité à un prêt hypothécaire suppose d’être propriétaire d’au moins un logement sur le territoire français. Habitation principale, secondaire ou locative, l’hypothèque peut être placée sur une maison, un appartement, duplex, murs commerciaux ou bureaux selon les cas. Un locataire de son habitation mais propriétaire d’une résidence secondaire ou locative reste éligible au prêt hypothécaire.
Les ressources financières de l'emprunteur
Les prêts hypothécaires ne dérogent pas aux règles bancaires, les finances de l’emprunteur doivent pouvoir payer les mensualités. Les banques vérifient sa capacité d’emprunt et s’assurent de sa solvabilité. Le taux d’endettement après opération doit être inférieur à 45%.
Egalement, les emprunteurs doivent être fiscalisés en France.
Age de l'emprunteur
Il est possible de financer des particuliers après 70 et même 80 ans. En effet, un prêt hypothécaire retraité a un âge de fin reculé à 95 ans. Cela permet à des seniors de recourir à cette opération bancaire.
Dès l’âge de 60 ans, une forme particulière du crédit hypothécaire permet d’obtenir une trésorerie libre : le prêt viager hypothécaire. Il est ainsi possible d’obtenir des fonds out en gardant son bien dans son patrimoine.
Justificatifs de situation personnelle et financière
Afin d’étudier un dossier et financer un prêt hypothécaire, le conseiller d’EIG Finances a besoin de plusieurs documents. Entre autre, il doit s’assurer de l’identité de l’emprunteur, ses revenus, son patrimoine immobilier, le montant des crédits en cours de remboursement, etc…
Financez tous les projets avec les prêts hypothécaires
Acheter d'un bien immobilier
Les crédits hypothécaires permettent d’acheter de l’immobilier en France ou à l’étranger. Hypothéquer sa maison pour investir est un moyen de développer ses avoirs, même pour les seniors, grâce à un âge de fin de prêt tardif.
Aider sa famille
Le prêt hypothécaire sert à financer une donation , mettre le pied à l’étrier à un enfant pour un achat immobilier ou pour l’aider à rembourser ses crédits, rembourser une caution solidaire, financer les études ou participer au financement d’un ehpad. Mais aussi racheter une soulte suite à un divorce ou régler des droits de succession.
Trésorerie hypothécaire
Quel que soit le projet nourrit, l’achat d’un nouveau véhicule, des travaux dans un logement, le paiement de dettes, le crédit hypothécaire permet d’obtenir une trésorerie non affectée.
Projet professionnel
En création d’entreprise ou en recherche de fonds pour des investissements nécessaires à son développement ? Avec le prêt hypothécaire, l‘argent est injecté dans la structure en compte courant d’associé .
Tous ces projets ne sont que quelques exemples des portes qu’ouvre un emprunt hypothécaire. C’est en faisant votre simulation de prêt hypothécaire en ligne, en échangeant sur votre situation et votre projet que nos conseillers spécialisés vous en diront plus.
Exemple d'utilisation d'un crédit hypothécaire
L’exemple de ce couple de retraités est intéressant car de nombreux parents souhaitent transmettre leur patrimoine à leur enfant en limitant les coûts de succession. Agés de 65 et de 62 ans, nos clients veulent aider l’un de leur deux enfants. Ils sont propriétaires de leur résidence principale évaluée à 250 000 €. Les revenus du foyer de 2 700 € sont perçus exclusivement par Monsieur. Le crédit hypothécaire doit en outre solder une ligne de crédit afin de n’avoir qu’un seul prêt à charge.
Type de prêt hypothécaire : amortissable
Montant emprunté : 71 000 €
Durée : 144 mois (12 ans)
TAEG fixe : 7,89%
Mensualité sans assurance : 804,97 €, avec assurance : 886,27€
Coût total du crédit : 127 622,88 €
Le taux nominal est de 5,28%. Le taux d’endettement des emprunteurs après opération est de 34%. L’assurance groupe a été souscrite par Monsieur pour 81,30€/mois pour protéger sa femme qui n’a pas de revenus. Le coût du notaire est de 2,65% sur cette opération.
Financement hypothécaire obtenu en septembre 2024
Les clients ont obtenu, après paiement des frais et remboursement de leur ligne de crédit, 55 000 € qu’ils ont remis à leur fils, donation qui a fait l’objet d’une déclaration fiscale.
Le coût de votre prêt hypothécaire
Le taux d'intérêt
Le taux bancaire des crédits hypothécaires est fixe. Il est revu trimestriellement par chaque banque en fonction du taux d’usure. Obtenir un taux bas est important pour maîtriser le coût total du prêt. C’est particulièrement le cas pour un emprunt long ou pour un prêt hypothécaire in fine où les intérêts sont plus importants.
prêt hypothécaire amortissable
4,35%
prêt hypothécaire in fine
4,40%
Taux au 1er août 2025 | Selon utilisation des fonds, durée et montant emprunté
Frais de notaire
La prise de garantie sur un bien immobilier de l’emprunteur a une conséquence directe sur le coût de l’opération. L’enregistrement de l’hypothèque auprès des services de publicité foncière de la ville où est située la garantie, l’intervention du notaire et les frais annexes représentent environ 2% de la somme empruntée (chiffre à confirmer auprès de notre conseiller).
Ces frais sont calculés en amont de l’accord de la banque et sont intégrés à la somme empruntée. Il n’y a pas besoin d’apport pour les financer. Toutefois, si l’emprunteur mobilise une partie de son épargne, il diminuera d’autant son besoin.
L'assurance emprunteur
L’hypothèque est là pour rassurer la banque et couvrir d’éventuels problèmes de remboursement. La conséquence est que l’assurance crédit n’est pas obligatoire pour sécuriser ce type de prêt. Néanmoins, EIG Finances conseille d’être vigilent et de protéger le co-emprunteur ou les héritiers selon la provenance des revenus en jouant sur la quotité.
De plus, l’assurance crédit, particulièrement avec un emprunteur senior, a un coût. Ne pas devoir souscrire une assurance limite les échéances, et donc augmente la capacité de remboursement de l’emprunteur donc la capacité d’emprunt est améliorée.
Afin d’avoir une idée précise du coût de la solution que nous pouvons mettre en place, faites une demande en ligne sur notre site.
Alternatives aux prêts hypothécaires
Pour un achat immobilier
Un achat immobilier peut être financé par un prêt immobilier classique ou un prêt hypothécaire. Selon votre âge et votre situation l’un s’imposera comme la meilleure solution financière.
Pour un senior dans l'incapacité d'obtenir un crédit bancaire
Le remboursement d’un prêt hypothécaire passe par le paiement d’une mensualité, raison pour laquelle le prêteur qui l’accorde veut savoir si l’emprunteur est solvable. Si ce n’est pas le cas, le prêt viager hypothécaire est une solution de financement alternative.
Pour une restructuration de dettes
Il peut être substitué par un rachat de crédit consommation ou un rachat consommation plus prêt immobilier. En effet, selon les conditions, il est nullement nécessaire d’avoir recours à une hypothèque pour la mise en place de ce type de besoins.
Différence avec un prêt immobilier classique
Lors de l’achat d’un bien par un crédit immobilier, la garantie est prise sur le bien en cours d’acquisition. Le capital emprunté représente au maximum 110% de la valeur du bien acheté et la durée peut atteindre 25 ans. Dans certains cas, un apport grâce à son épargne permet se sécuriser et trouver l’opération. Le crédit immobilier est exclusivement affecté à l’achat du bien.
A l’inverse, l’emprunteur d’un prêt hypothécaire est déjà propriétaire du bien mis en garantie. Le capital qu’il peut emprunter n’excède pas 70 % de la valeur du bien immobilier hypothéqué. Il peut acheter un nouvel appartement ou une maison mais aussi utiliser la trésorerie pour n’importe quel autre achat.
Avec quelle banque spécialisée en prêt hypothécaire travaille EIG Finances ?
EIG Finances fait partie des quelques intermédiaires bancaires maîtrisant les spécificités du prêt hypothécaire qui s’inscrit dans un environnement patrimonial parfois complexe. La solution recherchée par le client nécessite une compétence multiple, financière, juridique, ou encore fiscale pour tirer tous les avantages de son opération.
Grâce à la formation de nos équipes et notre expérience dans le crédit EIG Finances spécialiste du financement à distance vous apporte toutes ces dimensions. Notre conseiller prépare votre dossier bancaire avec la solution de prêt la mieux dimensionnée à votre besoin et la plus avantageuse grâce à des accords avec plusieurs banques françaises et étrangères.
Vous souhaitez faire une demande auprès de notre organisme ?
- Faites une demande en ligne de prêt hypothécaire directement sur notre site, c’est le moyen le plus rapide de connaître les conditions de votre futur prêt !
- Préparez votre dossier avec la liste des documents à fournir pour un prêt hypothécaire.
Vous préférez parler avec un conseiller spécialisé en prêt hypothécaire ? Téléphonez-nous sur notre numéro vert gratuit pour avoir des réponses rapides.
Forces et faiblesses des prêts hypothécaires
Les avantages
Le prêt hypothécaire est connu pour sa flexibilité, un grand nombre d’usages et des conditions d’emprunt sensiblement différentes aux autres financements. Parmi les avantages, il faut noter :
- Emprunter un montant potentiellement important, au-delà des propositions des autres financements
- Une durée de remboursement allongée jusqu’à 25 ans
- Assurance emprunteur facultative, l’hypothèque sert de garantie bancaire et diminue le coût mensuel
- Accessible aux retraités et aux seniors grâce à un âge de fin de prêt de 95 ans
Les inconvénients
Parmi les inconvénients :
- Coût de l’hypothèque et des frais de notaire qui augmentent le montant du capital à rembourser
- En cas de mainlevée de l’hypothèque sur le bien immobilier en garantie suite au solde par anticipation du prêt, des frais sont à prévoir. Ils sont calculés sur la base du montant financé et s’additionnent les frais de notaire, les frais d’enregistrement à la publicité foncière, la contribution à la sécurité immobilière, la TVA et les frais administratifs annexes.
- La banque a un droit de saisie immobilière sur le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement. Vendre le bien permet d’éviter la saisie et solder le retard.
Vous souhaitez en savoir plus sur les forces et faiblesses de ce produit ? Notre page prêt hypothécaire : avantages et inconvénients liste d’une façon plus exhaustive les forces et les faiblesses.
Les questions fréquentes de nos clients
Oui complètement, à 70 ans ou 80 ans, il est possible d’obtenirun crédit hypothécaire avec une garantie sur son bien immobilier. L’âge de fin de prêt de 95 ans doit être respecté.
Oui, en aucun cas l’hypothèque empêche de vendre le logement ou les bureaux. Le solde de l’emprunt permet d’obtenir la mainlevée de la garantie.
Pour les droits d’enregistrement, les débours, émoluments, taxes dont TVA, nous estimons que le coût global est de 1,5 à 2% du montant du capital emprunté.
Article mis à jour le 7 août 2025
