Habituellement, l’achat d’un bien immobilier passe par l’obtention d’un crédit immobilier. Cependant, pour les particuliers déjà propriétaires, il existe une autre solution de financement. Le prêt hypothécaire permet d’acheter un nouveau bien immobilier en France ou en Europe et ainsi agrandir son patrimoine.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Un crédit hypothécaire est un financement garanti par une hypothèque conventionnelle prise sur un bien déjà détenu par l’emprunteur. Le crédit peut être amortissable ou in fine, suivant le profil de la personne. L’assurance crédit facultative permet d’augmenter sa capacité de financement. Son utilisation est variée, entre autres il peut servir à l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative en France ou dans l’Union Européenne.
Il se différencie du crédit immobilier qui est exclusivement affecté à l’achat d’un bien immobilier où l’hypothèque est portée par le bien en cours d’achat. L’emprunteur doit apporter un pourcentage de la transaction et l’assurance crédit est obligatoire.
Critères pour l'achat d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire
Lorsqu’une banque accorde un prêt hypothécaire, elle prend une garantie immobilière sur un bien déjà dans le patrimoine de l’emprunteur. Le montant du prêt ne peut pas excéder un pourcentage de la valeur du bien pris en garantie et doit être suffisant pour libérer les fonds au règlement du prix d’achat du nouveau bien.
Etre déjà propriétaire d’un bien est le premier critère, le deuxièmement est de s’assurer de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Un prêt hypothécaire doit être remboursé, son octroi dépend de vos revenus qui doivent être suffisants pour rembourser les mensualités.
Le propriétaire d’un bien détenu en SCI peut également prétendre à acheter un nouveau bien immobilier grâce à un prêt hypothécaire.
Les différentes étapes pour acheter une maison avec un prêt hypothécaire
La valeur du bien hypothéqué
De la valeur de votre patrimoine va dépendre la trésorerie mise à votre disposition. Une banque spécialisée dans le financement hypothécaire plafonne l’opération à 70% de la valeur du bien hypothéqué dans les meilleures circonstances. Si les fonds mis à votre disposition sont insuffisants, ils peuvent être complétés par un apport personnel ou une hypothèque sur deuxième bien. Assurez-vous également qu’il n’y ait plus de remboursement en cours pour obtenir le capital maximum.
Trouver le bien immobilier idéal
Le bien immobilier idéal est celui qui correspond à vos projets : comment envisagez-vous le futur, où l’envisagez-vous, doit-il être une source de revenus, etc… Mais c’est également celui qui doit respecter des charges de remboursement cohérentes par rapport à votre taux d’endettement.
Obtenir un accord de principe et expertise
Notre conseiller vous informe sur les justificatifs dont il a besoin pour monter un dossier complet. Lorsqu’il est constitué, il le transmet à nos partenaires bancaires qui l’étudient. Nous revenons vers vous dès que nous avons un accord de principe. Dès que vous nous confirmez votre intérêt, la banque mandate un expert pour vérifier la valorisation du ou des biens immobiliers à hypothéquer.
Le déblocage des fonds et l'inscription de l'hypothèque
Une fois la valeur confirmée, la banque confirme son accord. Après le délai légal de rétractation, le contrat du prêt hypothécaire est signé par devant notaire. Il se charge également de la prise d’hypothèque et du versement des fonds sur votre compte bancaire. Vous n’avez plus qu’à finaliser l’achat de l’appartement ou de la maison avec le vendeur et son notaire.
Acheter un bien immobilier avec un crédit hypothécaire : quels avantages ?
Un montant de transaction couvert en totalité
Si la valeur du bien hypothéqué est suffisante, un prêt hypothécaire permet de financer un projet immobilier à 100% à l’inverse d’un crédit immobilier classique qui nécessite un apport. C’est un levier qui permet de financer l’achat d’un bien même en l’absence de liquidités, sans se départir de son patrimoine.
Un âge de fin de prêt porté à 95 ans
Les crédits immobiliers des banques traditionnelles sont souvent limités à 75 ans en âge de fin de prêt et les assurances obligatoires pèsent sur les mensualités. Dans ces conditions, difficile pour un senior d’envisager une acquisition immobilière à partir d’un certain âge. Le prêt hypothécaire pour senior permet de contourner ces problèmes : pas d’assurance et un âge de fin de prêt porté à 95 ans permettent d’obtenir un prêt garantie par une hypothèque pour financer une nouvelle acquisition.
Acheter tout type de résidence
Le bien immobilier supplémentaire que vous achetez avec le crédit hypothécaire peut être votre future résidence principale ou secondaire, ou un investissement locatif. Cette maison ou cet appartement peut se situer en France mais également en Europe pour vos vacances ou dans un projet de retraite à l’étranger par exemple.
Inclure une trésorerie pour des travaux
Il est possible de financer l’achat d’un logement par un prêt hypothécaire et d’ajouter une somme pour les projets travaux. C’est l’un des avantages de la solution, vous financez les travaux sans faire de crédit supplémentaire ni prendre sur votre épargne. Habituellement limité à une somme de 400 000 €, il est parfois possible d’aller au-delà selon la situation de l’emprunteur, le patrimoine immobilier et le profil du crédit.
Les différentes options de remboursement du prêt hypothécaire
Selon la situation personnelle de l’emprunteur et le projet qui l’anime, le crédit hypothécaire lui permet d’obtenir un financement qui peut être de deux types :
- le prêt hypothécaire amortissable classique : avec une durée de remboursement jusqu’à 25 ans, les mensualités composées du remboursement du capital et des intérêts sont fixes tout au long de la durée;
- le prêt hypothécaire in fine : avec une durée de remboursement de 10 ans maximum, les mensualités sont composées des intérêts exclusivement et le capital est dû au terme de l’emprunt.
Le crédit in fine est la solution pour les emprunteurs qui font un investissement à moyen terme et qu’ils sont près à mettre en vente avant la fin du financement. Avec une mensualité inférieure à celle d’un crédit amortissable, c’est une façon intéressante de maximiser le rendement d’un investissement locatif.
Acquisition de sa maison avec un prêt hypothécaire au meilleur taux
Crédit hypothécaire amortissable sur 10 ou 15 ans
4,35%
Crédit hypothécaire in fine
4,40%
Tarif septembre 2025
Comment obtenir un prêt hypothécaire au meilleur taux ?
Le coût d'un prêt hypothécaire
Le coût d’un crédit est lié en premier lieu au montant emprunté et à la durée de remboursement. Le prêt hypothécaire ne déroge pas à cette règle. D’autres frais viennent se cumuler au taux d’intérêt de la banque :
- les frais d’expertise du bien proposé en garantie;
- les frais bancaires, ceux du prêteur et ceux du courtier;
- les frais du notaire;
- les frais d’assurance qui est facultative mais qui peut être le choix de l’emprunteur.
Pour avoir une idée précise du coût total du crédit hypothécaire, la banque le résume dans le TAEG qui facilite la comparaison entre des offres de divers horizons.
Dans le prêt hypothécaire, tous les frais sont ajoutés à la somme empruntée. De cette façon, le crédit hypothécaire finance le projet de l’emprunteur de A à Z et ne nécessite pas d’apport financier.
Risques liés au prêt hypothécaire
Un emprunteur qui décide de souscrire à un crédit hypothécaire pour financer son projet immobilier doit être attentif à sa capacité de remboursement. En cas de défaillance, l’hypothèque autorise l’organisme prêteur à débuter une procédure pour saisir le bien immobilier qui sert de garantie.
Néanmoins, pour éviter de perdre le logement lors d’une saisie, l’emprunteur pourra toujours vendre un bien de son patrimoine immobilier dont la valeur est suffisante pour solder le montant de sa dette bancaire.
L'alternative du prêt immobilier classique
C’est la solution principalement utilisée pour financer un achat immobilier. Votre banque et de nombreux courtiers se disputent le taux le plus bas, vous trouverez de nombreux interlocuteurs pour votre demande. Quelques points diffèrent du prêt hypothécaire : un apport obligatoire entre 10 et 30% du montant total, un taux d’endettement qui ne doit pas excéder 33%. C’est un crédit parfait pour devenir propriétaire d’un premier bien, et dans certains cas le coupler à un PTZ par exemple.
Il est plus difficile d’entrevoir une solution pour l’acquisition d’un deuxième bien lorsque le remboursement du premier prêt immobilier n’est pas soldé. En effet, le respect du taux d’endettement en-dessous du maximum établi par le HCSF devient délicat.
EIG Finances pour vous aider à réussir votre projet
Spécialisé dans le montage de prêt hypothécaire depuis plus de 20 ans, EIG Finances vous aide à obtenir votre crédit à travers des conseils personnalisés, son expertise, et grâce à un réseau de partenaires constitué de banques françaises et européennes.
Dès que vous nous transmettez votre projet, nous faisons une première analyse avant de vous contacter. Cet entretien est souvent l’occasion de repositionner votre besoin et améliorer la définition de votre projet.
Notre accompagnement commence à ce moment là et se termine après la souscription au crédit, quand vous percevez les fonds.
Questions fréquentes (FAQ)
Oui, une hypothèque n’empêche en aucune façon de vendre un bien. En revanche, il faut absolument rembourser le crédit à la banque pour lever l’hypothèque. Vous conserverez la différence entre le prix de vente et le solde bancaire.
C’est l’un des risques du prêt hypothécaire, la banque peut décider de lancer une procédure de saisie. Mais le risque est identique avec un prêt immobilier garanti par une hypothèque.
Il faut être propriétaire d’un bien estimé à 500 000 € et avoir un salaire de 5 400 € en considérant un endettement à 35 % et aucun autre crédit à rembourser. Ce sont des données indicatives qui méritent d’être confirmées par une étude de votre dossier.
Par Jean-Bernard Giugia, responsable communication
Entré à la communication de Projefi depuis 2018, Jean-Bernard a amené son expérience de communicant et a acquis un savoir étoffé dans le domaine des financements et crédits.
Article publié le 25 septembre 2025
