Quels sont les coûts d’un prêt hypothécaire ? Comment les prendre en compte dans le calcul des charges de l’opération ? Est-ce que l’hypothèque implique des coûts spécifiques et quels sont-ils ? Avant de faire votre simulation, voilà les informations auxquelles prêter attention.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un crédit de trésorerie accordé en contre-partie d’une hypothèque prise sur un bien déjà détenu par l’emprunteur. Le recours au prêt hypothécaire permet de financer un achat immobilier, l’achat d’un véhicule, des travaux, une aide à la famille ou encore une trésorerie qui sera déposée sur un compte courant d’associé. A la fin de la durée de remboursement, l’hypothèque s’efface sans coût supplémentaire.
Tous les prêts hypothécaires sont garantis grâce à un bien immobilier mais leurs fonctions sont différentes : un crédit immobilier n’est utile que lors de l’acquisition un bien, le prêt viager hypothécaire a la particularité de fournir une trésorerie sans remboursement du vivant de l’emprunteur et le rachat de crédit avec garantie ne sert qu’à restructurer ses dettes financières. La spécificité du prêt hypothécaire est d’être une solution pour de nombreux projets.
Les frais principaux liés à l'obtention d'un prêt hypothécaire
Frais de garantie
Les frais de garantie sont composés des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Ils sont intégralement perçus par l’administration fiscale. Leur montant est proportionnel au montant de l’hypothèque prise au bénéfice de l’organisme prêteur et varient en fonction du département dans lequel est situé le bien.
Ils officialisent l’inscription hypothécaire auprès du service de la publicité foncière dont le bien dépend. La mention de l’hypothèque est alors inscrite sur l’état hypothécaire et précise le montant, la durée et son bénéficiaire. Elle disparaît à la fin du remboursement, lorsque le contrat est échu. Pendant toute cette période, l’organisme prêteur est prioritaire en cas de vente forcée du logement.
Les honoraires du notaire
Les frais de notaire sont ceux qui sont réglés à l’étude notariale et sont l’assemblage de frais d’origines différentes. Les taxes et impôts sont la principale partie et sont reversés à l’administration fiscale. Leur nature dépend de l’acte notarié. Les frais de débours sont les sommes engagées par l’étude pour mener à bien sa mission : paiement des documents (par exemple l’état hypothécaire), paiement des intervenants extérieurs et autres frais exceptionnels comme un déplacement, etc… Enfin, les émoluments sont les honoraires du notaire, ils constituent sa rémunération.
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, l’on considère que les frais de garantie et les frais de notaire représentent entre 1,5% et 2% du capital emprunté. Par exemple, pour un crédit hypothécaire de 200 000 Euros, le coût d’une hypothèque varie habituellement entre 3 000 et 4 000 Euros. Notre conseiller vous en dira plus sur le coût et les conditions dès votre premier échange.
Frais d'expertise immobilière
L’expertise immobilière est un des éléments clés d’un prêt hypothécaire. En effet, pour déterminer les fonds que l’emprunteur peut obtenir, la banque base son calcul sur la valeur du bien immobilier pris en garantie hypothécaire. Le capital du prêt hypothécaire n’excède pas 70% de la valeur du bien.
Avant de faire une offre, la banque mandate un expert immobilier qui se rend sur place afin de réaliser une expertise du logement. Les critères pris en compte sont la localisation, la surface habitable, l’état du bien. Il existe 7 méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier, l’expert en choisit 3 qu’il moyenne pour avoir le résultat définitif.
Les frais d’expertise sont variables, le lieu et la superficie du bien immobilier participent au montant à payer. Généralement, le prix se situe aux alentours de quelques centaines d’Euros pour un logement d’une surface standard et dépasse le millier d’Euros pour l’expertise d’une résidence de grande surface. Mais il existe une grande variabilité de tarif entre les experts pour le même travail.
Le prix de l’expertise n’est pas à avancer, il vient en déduction des fonds prêtés.
Frais bancaires
Tout financement entraîne le règlement de frais bancaires. La banque qui octroie l’emprunt facture des frais des de dossier pour la rémunération de ses services et la mobilisation de ses conseillers sur votre dossier : vérification des pièces justificatives, analyse de la demande, construction de la proposition.
Ces frais bancaires ne sont pas encadrés par la loi, chaque établissement est libre de les fixer comme bon lui semble. Mieux vaut donc s’en inquiéter dès l’entrée en relation que d’essayer de les négocier tardivement.
Les frais de dossier se différencient des frais de courtage ou d’intermédiation qui sont ceux appliqués par le courtier ou l’intermédiaire bancaire (EIG Finances est un intermédiaire en opération de banque). Ils sont généralement exprimés en pourcentage et sont dus uniquement lorsque le crédit est accordé et le contrat signé par l’emprunteur.
Le coût de l'assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est une assurance crédit qui paie les échéances lorsque l’emprunteur est dans l’incapacité d’y faire face. Son tarif dépend du montant emprunté et de l’âge de l’emprunteur mais la santé de ce dernier peut augmenter son tarif. Elle est également incluse au TAEG.
La mensualité de l’assurance emprunteur diminue d’autant la capacité de remboursement. Son coût est réellement déterminant pour connaître la mensualité maximum et donc le capital prêté. Elle est habituellement obligatoire lors de la souscription à un emprunt, comme dans le cas d’un crédit immobilier. Mais la souscription au prêt hypothécaire est plus souple et n’oblige pas d’assurer l’emprunteur. L’hypothèque qui a été prise sur le bien suffit à garantir la banque.
Par ailleurs, l’assurance en délégation permet d’obtenir une assurance emprunteur moins chère que l’assurance groupe qui est celle fournie par la banque.
Les frais "cachés" du crédit hypothécaire
Les frais de mainlevée d'hypothèque
Les banques spécialisées en crédit hypothécaire imposent systématiquement qu’une hypothèque de premier rang soit prise à leur bénéfice. Cela signifie qu’une hypothèque existante devrait être levée, et pour cela la dette (crédit ou dette privée) associée remboursée. L’intervention du notaire pour la mainlevée d’hypothèque a un coût qui s’ajoute alors aux coûts de prise d’hypothèque.
Egalement, le prêt hypothécaire n’empêche aucunement le propriétaire du bien de le vendre. Si l’emprunteur d’un crédit hypothécaire en cours de remboursement vend sa résidence, il doit solder le capital restant dû à la banque et obtenir la mainlevée d’hypothèque. Ici aussi, cette procédure nécessite l’intervention d’un notaire et a un coût.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Comme précédemment, le remboursement avant terme du prêt hypothécaire signifie que la banque appliquera des pénalités de remboursement anticipé présentée dans le contrat de crédit que vous signez.
Les indemnités de remboursement anticipé sont équivalentes à 6 mois d’intérêt (généralement quand le capital à rembourser est inférieur à 10 000 Euros) ou à 1 % du capital. La banque applique alors les meilleurs conditions pour l’emprunteur.
Comment calculer le coût de votre prêt hypothécaire ?
Le rôle du taux d'intérêt (TAEG)
Lors de la préparation du financement, la banque calcule le TAEG, le taux annuel effectif global. Il inclut le coût de l’emprunt au taux nominal fixe plus tous les frais énumérés ci-dessus. Exprimé en pourcentage, il permet de calculer le coût du crédit hypothécaire. C’est un critère très utile pour comparer et estimer les coûts de crédits de différents établissements.
Le TAEG est limité par le taux d’usure. Etabli trimestriellement par la Banque de France, il fixe une limite haute des taux d’intérêts des crédits. Un organisme bancaire qui propose des crédits hypothécaires en France est strictement soumis à cette obligation sous peine d’amende et de poursuite.
Bien évidemment, le crédit hypothécaire avec le TAEG le plus bas sera le moins coûteux. Mais cela est vrai pour deux crédits de durées et de montants empruntés comparables.
L'impact de la durée du prêt
La durée de remboursement constitue un facteur déterminant dans le calcul du coût total de votre crédit hypothécaire. Plus vous étalez votre emprunt dans le temps, plus le montant des intérêts versés à la banque augmente.
Cependant, allonger la durée de votre crédit hypothécaire présente l’avantage de réduire vos mensualités, améliorant ainsi votre capacité d’emprunt et votre confort financier au quotidien. Cette stratégie permet d’emprunter un capital plus important pour votre projet.
À l’inverse, raccourcir la durée diminue le coût global du crédit mais impose des échéances plus élevées. Pour optimiser votre choix, il convient d’équilibrer ces deux aspects selon votre situation personnelle. Les simulateurs en ligne vous aident à estimer précisément l’impact de chaque durée sur le montant total à rembourser et sur vos mensualités, facilitant ainsi votre prise de décision.
Simulation personnalisée : les éléments clés à considérer
Comment connaître les conditions de votre prêt hypothécaire ? Grâce à nos outils en ligne, vous faites une demande de financement directement sur le site d’EIG Finances. Vous exposez les données de votre situation et votre projet à notre conseiller. Il répond à vos interrogations, vous donne une simulation du votre financement avec le taux d’intérêts, la mensualité prévisionnelle et la durée de l’emprunt.
Pour ce faire, nous devons connaître votre situation personnelle : patrimoine immobilier, prêts immobiliers en cours de remboursement et existence d’éventuels crédits à la consommation qui jouent sur votre capacité de remboursement.
Comment réduire le coût de votre prêt hypothécaire ?
A l’inverse du crédit immobilier, un apport d’argent n’est pas une condition nécessaire à l’obtention d’un crédit hypothécaire. Néanmoins, si vous avez de l’épargne libre, la question de son utilisation pour diminuer le montant du financement se pose. En effet, le coût total des intérêts augmentant avec le nombre d’ans, vous devez estimer :
- l’argent que vous perdez en prenant des fonds qui sont rémunérés;
- l’argent que vous évitez de dépenser en choisissant une durée d’emprunt raccourcie.
La différence entre les deux, votre situation personnelle, le projet envisagé et la mobilisation d’une partie de vos fonds vous seraient-ils préjudiciables ? A vous de savoir quelle est la meilleure solution. N’hésitez pas à en discuter avec notre conseiller pour avoir une réponse personnalisée.
FAQ : vos questions sur le coût des prêts hypothécaires
Les frais d’hypothèque sont bien entendu à la charge de l’emprunteur. Et c’est l’un de ses biens immobiliers qui est la garantie du crédit hypothécaire.
Les frais d’hypothèque sont pris sur le capital emprunté et conservés par le notaire je jour de la signature de l’acte de prêt par les parties, vous et le prêteur bancaire. Il n’est pas rare que le notaire provisionne ses frais en demandant une avance au client. Cette somme vient en déduction du reste de sa prestation.
Les frais de notaire et ceux de courtage sont payés par le notaire le jour de la signature. Les frais de dossier sont déduits du capital emprunté et conservés par la banque. Ceux de l’assurance emprunteur sont mensualisés, et leur règlement intervient dès le début du prélèvement du crédit.
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Vous souhaitez acheter un bien, faire un investissement, apporter de l’argent dans votre entreprise ou encore aider votre famille mais vous n’avez pas les disponibilités. La propriété immobilière peut vous permettre de réaliser votre projet. Le simulateur en ligne d’EIG Finances est fait pour cela :
- mise en relation avec un professionnel du crédit hypothécaire
- analyse et préparation de votre dossier
- réponses aux questions spécifiques
- dimension patrimoniale de votre projet financier
- négociation de votre demande auprès de notre partenaire
- accompagnement personnel
