Le crédit hypothécaire in fine est un type de financement garanti par une hypothèque sur l’un des biens immobiliers détenus par l’emprunteur. Il se caractérise par des mensualités limitées au remboursement des intérêts, celui du capital intervenant au terme de l’opération en une seule fois. Le prêt hypothécaire in fine est destiné à des profils d’emprunteurs multipropriétaires à la recherche d’investissements locatifs.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire in fine ?
C’est un prêt garantit par une hypothèque prise sur un bien immobilier construit en France métropolitaine déjà dans le patrimoine de l’emprunteur. Le remboursement mensuel d’un prêt hypothécaire in fine est composé uniquement des intérêts bancaires et éventuellement de l’assurance crédit. En effet, le capital prêté n’est pas remboursé tout au long de la durée du crédit mais il est dû en une seule fois, à la dernière échéance.
C’est un emprunt à taux fixe , c’est-à-dire que toutes les mensualités sont identiques, sauf la dernière. La lecture du tableau d’amortissement du contrat de crédit renseigne sur ces spécificités. Le règlement du solde lors de la dernière échéance, du montant du capital emprunté est généralement garanti par la vente d’un bien immobilier ou l’utilisation d’une épargne comme une assurance vie.
Le fonctionnement d’un prêt in fine s’oppose au mode de remboursement d’un financement classique où toutes les échéances sont égales et constituées par le rembouresment d’une partie du capital et le paiement des intérêts.
Le crédit hypothécaire in fine en pratique
L'analyse du dossier de crédit
Lorsque la banque accorde un prêt avec garantie hypothécaire in fine à un emprunteur, elle s’est assurée au préalable de la solvabilité de ce dernier lors de l’étude du dossier. Cela signifie que le client a une capacité d’emprunt suffisante pour payer mensuellement sa créance. Les particuliers peuvent le contracter, certaines formes de société également comme les SCI ou SARL de famille.
Le débiteur a besoin de justifier de revenus réguliers et suffisants pour conserver un taux d’endettement et un reste à vivre en rapport avec les normes bancaires en vigueur.
Les remboursements mensuels
Pendant la durée du crédit, l’emprunteur est prélevé d’une mensualité composée des intérêts et de l’assurance s’il a choisi d’en souscrire une. Les intérêts sont constants jusqu’au terme du prêt car calculés sur le capital emprunté qui reste inchangé. Le coût total à rembourser est supérieur à celui d’un prêt hypothécaire classique qui s’amortit.
En revanche, la mensualité est nettement plus faible qu’avec un crédit hypothécaire amortissable. En effet, l’absence de remboursement du capital diminue d’autant les échéances.
Remboursement du capital à l'échéance
Généralement, les banques spécialisées dans les prêts hypothécaires in fine demandent aux emprunteurs de s’engager sur la sortie du crédit. En effet, à l’échéance du prêt in fine, l’emprunteur doit solder le capital en un seul versement. Pour cela, il doit disposer d’une somme suffisante. La garantie financière est généralement adossée à un nantissement ou à la vente d’un bien immobilier. Celui mis en garantie pour le crédit hypothécaire peut tout à fait convenir.
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Les étapes de souscription à un prêt in fine hypothécaire
Quel emprunteur peut obtenir un prêt hypothécaire in fine ?
Les propriétaires éligibles
La plupart du temps, le prêt hypothécaire in fine est destiné à des emprunteurs multipropriétaires salariés, TNS, rentiers, retraités ou en SCI. De cette façon les organismes bancaires limitent le risque de l’impossibilité du remboursement du capital à l’échéance. En effet, le propriétaire a toujours la possibilité de vendre un bien pour solder le capital restant du sans toucher à sa résidence principale.
Pour se prémunir des difficultés de remboursement, les banques imposent des conditions d’éligibilité particulièrement strictes.
Le profil investisseur
Le profil type de l’emprunteur intéressé par ce prêt bancaire est celui de l’‘investisseur locatif propriétaire de plusieurs biens , acquittés ou en cours d’acquisition. Grâce au crédit hypothécaire in fine, il obtient des mensualités plus faibles qu’avec un prêt amortissable et ainsi il est sûr de couvrir l’échéance avec le loyer : l’opération s’auto-finance. Dans un délai de 10 ans, la durée maximum pour un prêt in fine, il doit rembourser le capital à la banque.
Dernier point et non des moindre : dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts des prêts hypothécaires in fine sont déductibles des impôts (les conditions sont à préciser avec votre comptable ou les services du trésor).
Le crédit hypothécaire in fine pour senior
Le crédit hypothécaire senior in fine est adapté à un retraité qui a déjà du patrimoine mais des revenus limités et sans épargne. En choisissant cette option, il arrive à obtenir une trésorerie tout en faisant face à ses charges mensuelles. Le but pour un retraité est d’avoir une vision claire des objectifs poursuivis.
En effet, et selon les cas, il peut vouloir faire un investissement, avoir de la trésorerie mais pour un achat ou une aide à la famille, il vaut mieux une approche différente, avec un autre type de financement. En effet, un prêt hypothécaire sans remboursement pourrait maximiser sa stratégie. L’absence de mensualité de son vivant lui éviterait de faire face à des charges supplémentaires, aussi petites soient telles.
Avantages et inconvénients du prêt in fine
Les crédits hypothécaires in fine ont des avantages et des inconvénients comparés aux amortissables. Voilà les principales différences entre les deux formes d’emprunt :
Avantages du prêt hypothécaire in fine
- Bénéficier d’une mensualité réduite par rapport à un capital emprunté équivalent en amortissable;
- Assurance emprunteur facultative, l’hypothèque faisant office de garantie ce qui permet d’augmenter la capacité de remboursement de l’emprunteur;
- Adapté à une capacité de remboursement différée au moment du solde du crédit;
- Investissement immobilier à moyen terme.
Les inconvénients
- Opération bancaire plus chère qu’un prêt amortissable (les intérêts sont calculés sur le capital emprunté qui reste identique toute la durée du prêt);
- En cas d’impossibilité de paiement des mensualités, la banque peut faire jouer la garantie et aller jusqu’à la saisie vente pour récupérer le capital;
- Obligation d’avoir une somme disponible importante en fin de prêt pour payer la dernière échéance ;
- Risque financier en cas de retournement du marché immobilier.
Différences entre un prêt hypothécaire in fine ou amortissable
Au-delà des différences techniques de calcul des mensualités, les deux types de prêts hypothécaires répondent à des besoins différents et donc leurs conditions d’octroi sont sensiblement différentes. Voilà les principales dont vous pourrez discuter avec nos conseillers :
| In fine | Amortissable | |
| Montant maximum | 5 000 000 € | 5 000 000 € |
| Multi garantie | Oui | Oui |
| Durée du prêt maximum | 10 ans | 25 ans |
| Coût à capital identique | Supérieur | Inférieur |
| Age de fin de prêt | 95 ans | 95 ans |
| Assurance | Facultative | Facultative |
Transformer un crédit hypothécaire in fine en prêt amortissable
Votre situation personnelle ou professionnelle n’a pas évolué comme vous l’aviez prévu suite à l’octroi de votre prêt hypothécaire in fine. Vous souhaitez transformer votre crédit in fine en un type de prêt amortissable . Pour cela, l’organisme bancaire soldera par anticipation le prêt en mettant en place un rachat de crédit hypothécaire. La banque devra s’assurer que vos revenus sont suffisants pour rembourser les nouvelles échéances supérieures aux précédentes.
Choisir un prêt hypothécaire in fine pour de l'investissement locatif
Parmi les solutions de financement pour l’achat d’un bien immobilier, il y a bien évidemment le crédit immobilier, l’épargne, ou encore le prêt hypothécaire in fine. Si vous répondez aux conditions d’éligibilité, les spécificités de ce dernier emprunt sont une option intéressante.
Le capital emprunté ne peut pas dépasser 70% de la valeur du bien immobilier en garantie. En revanche, une multigarantie reste envisageable pour augmenter le montant emprunté. Egalement, le crédit hypothécaire in fine permet de financer 100% de l’achat plus les frais de notaire. Enfin, il permet de faire passer une enveloppe pour des frais travaux.
Avec une durée du prêt courte, une fin de terme à 10 ans maximum, et avec les taux d’intérêt actuels, vous avec des mensualités personnalisées plus faibles qu’avec un crédit immobilier.
Est-il possible de solder par anticipation un crédit hypothécaire in fine ?
Vous avez souscrit au financement pour une durée de 8 ans par exemple mais vous voulez en sortir plus rapidement ? Le solde par anticipation est tout à envisageable. Deux situations conduisent à cela :
- disposer de la trésorerie suffisante pour régler le solde et les pénalités de remboursement anticipé;
- vendre le bien ou les biens immobiliers pris en garantie.
Dans les deux cas, une fois le capital remboursée à la banque augmenté de indemnités de remboursement anticipé et après avoir opéré à la mainlevée hypothécaire, vous êtes entièrement libéré de l’emprunt.
