Le prêt hypothécaire est un crédit garantit par un bien immobilier. À destination des propriétaires, il donne une liberté pour financer de nombreux besoins : mobiliers, immobiliers, ou encore professionnels. Avantages et inconvénients des prêts hypothécaires, tout ce qu’il faut savoir avant d’en souscrire un.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire en quelques mots
Un prêt hypothécaire est un crédit de trésorerie garantie par une hypothèque prise sur un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur. C’est donc un crédit destiné aux propriétaires qui acceptent de se servir de la valeur de leur bien pour obtenir des liquidités, pour de nombreux besoins, et un montant adapté à des projets personnels ou professionnels. Le taux d’intérêt appliqué varie selon les banques et la destination du prêt hypothécaire.
Il se différencie des autres emprunts garantis par une hypothèque, comme le prêt immobilier dont la seule affectation est l’achat d’un bien immobilier. Les banques proposent différents types de prêts hypothécaires selon votre profil qu’il conviendra d’étudier au cours de votre demande.
Le fonctionnement de l'hypothèque
Une hypothèque est une garantie prise au bénéfice d’une personne ou d’un organisme pour un montant et une durée déterminée. Un notaire s’occupe de l’enregistrer au service de la publicité foncière dont dépend le bien immobilier hypothéqué.
À la fin du crédit, l’hypothèque s’éteint sans coût supplémentaire pour le propriétaire. Ce dernier peut également décider de vendre le bien au cours du remboursement. Néanmoins, le notaire qui s’occupe de la mainlevée hypothécaire soldera les sommes dues à la banque avant de verser l’excédant au vendeur.
En revanche, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur pendant toute la période de remboursement, le prêteur dispose d’un levier pour récupérer le capital prêté. En effet, ce dernier peut décider d’entamer une procédure judiciaire dont le dénouement est la saisie immobilière. Dans ce cas, le bien est vendu à la barre et le propriétaire expulsé de chez lui.
Avantages du crédit hypothécaire
Pour de nombreux besoins
À l’inverse des autres prêts dont le but est déterminé, par exemple une acquisition, ou une restructuration ou encore un investissement immobilier, le prêt hypothécaire en France sait répondre à chaque besoin. Avec des critères beaucoup plus larges : il est tout à fait possible de financer des travaux au-delà de 75 000 €, ce qui est impossible avec un prêt consommation pour travaux. Autre exemple, à partir du moment où le montant emprunté suffit à financer l’achat d’un bien immobilier, il n’y a pas besoin d’apport à l’inverse d’un prêt immobilier classique.
En plus de cette souplesse, le prêt hypothécaire sait généralement contenter le besoin de chaque emprunteur. L’achat d’une résidence locative ou secondaire, le paiement d’une soulte, l’achat d’un camping-car, d’une voiture ou d’un bateau, d’œuvres d’art, le remboursement d’une dette fiscale, le financement de droits de donation, le rachat d’un compte courant d’associé, etc…
Pour financer un projet ambitieux
L’un des principaux atouts du prêt hypothécaire réside dans sa capacité à mettre à disposition des emprunteurs des montants considérablement plus élevés que les crédits classiques grâce à 3 conditions particulières :
- l’hypothèque qui permet d’obtenir jusqu’à 70% de la valeur du bien pris en garantie, sous réserve de capacité de remboursement de la part de l’emprunteur;
- une durée de prêt longue, facilitée par la garantie puisque la durée de remboursement peut atteindre 25 ans pour un prêt hypothécaire amortissable;
- l’assurance crédit facultative qui permet de rembourser une mensualité supérieure et donc de disposer d’un capital plus élevé.
Le prêt hypothécaire s’avère donc être particulièrement intéressant pour les propriétaires souhaitant concrétiser leurs ambitions : rénovation d’ampleur, achat d’un second bien immobilier, ou encore financement d’un investissement professionnel. Egalement, le prêt hypothécaire est une solution de financement pour les seniors qui n’ont pas à supporter l’assurance crédit.
Accroître son patrimoine immobilier
Le prêt immobilier est l’emprunt classique qui mène à la propriété. Mais le prêt hypothécaire n’impose pas les mêmes contraintes. En effet, l’obtention d’un crédit hypothécaire ne nécessite pas d’apport personnel, au contraire, sa philosophie est de permettre de se servir de son bien acquis pour libérer de la trésorerie en absence d’épargne disponible. Et un âge de fin de prêt reculé à 95 ans permet aux personnes âgées d’imaginer quelques nouveaux projets, même au-delà de 70 ans.
De plus, les emprunteurs au profil investisseur, c’est-à-dire multipropriétaires, peuvent s’appuyer sur le crédit hypothécaire in fine. Une hypothèque doit être prise sur un bien immobilier ou plusieurs pour disposer d’un montant de financement suffisant. Mais le calcul de son remboursement est foncièrement différent puisque les mensualités ne sont composées que des intérêts de l’emprunt, le capital étant dû lors de la dernière mensualité en une seule fois. Une durée de remboursement réduite à 10 ans est sa deuxième caractéristique. Ce type de prêt offre une solution adaptée aux investisseurs.
La flexibilité du remboursement
L’un des atouts majeurs du prêt hypothécaire réside dans la flexibilité qu’il offre concernant le remboursement. Contrairement à d’autres types de crédits, l’emprunteur dispose généralement de la possibilité de rembourser son crédit hypothécaire par anticipation, que ce soit partiellement ou totalement, sans pénalités excessives. Cette option s’avère particulièrement intéressante lorsque la situation financière de l’emprunteur s’améliore, lors d’un héritage, ou lors d’une vente du bien hypothéqué.
Le remboursement anticipé permet de réduire significativement le coût total du crédit en diminuant les intérêts à payer sur la durée restante. Toutefois, il convient de noter que cette opération engendre des frais de mainlevée d’hypothèque auprès du notaire pour lever l’hypothèque inscrite sur le bien immobilier. Malgré ces frais supplémentaires, cette flexibilité demeure un avantage considérable du crédit hypothécaire, offrant une souplesse appréciable aux propriétaires souhaitant optimiser leur endettement ou libérer leur bien.
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Inconvénients du prêt hypothécaire
Il y a deux inconvénients principaux aux prêts hypothécaires dus à l’hypothèque. Ce sont les raisons pour lesquelles votre dossier doit être étudié avec rigueur pour vous prémunir des inconvénients de l’opération. Savoir bien comparer les offres des différentes banques est important, par exemple en termes de taux et de conditions.
Le coût est plus élevé
En dehors des frais que vous rencontrez habituellement avec un crédit, notamment les intérêts et l’assurance, la prise d’hypothèque engendre quelques frais incompressibles, variables d’une région à une autre. En effet, il faut s’en remettre à un professionnel pour rédiger l’acte de prêt et réaliser l’ensemble des opérations liées à l’hypothèque : vérification d’une hypothèque précédente, solde de la dette garantie, inscription de la nouvelle hypothèque au centre de la Publicité Foncière des Finances Publiques dont dépend le bien. En dehors de ses émoluments, un certain nombre de taxes s’ajoutent, l’ensemble comptant pour environ 2% du capital de votre crédit hypothécaire. Ce type de prêt nécessite donc une bonne préparation financière.
Lors du montage de votre dossier de prêt hypothécaire, notre conseiller EIG Finances vous renseignera sur les frais liés à l’hypothèque et vous transmet dès que possible une simulation des coûts à inclure dans le crédit. En effet, les frais liés à l’intervention du professionnel sont déduits de la somme mise à votre disposition et n’ont pas à être financés par un apport personnel. Comparer les taux proposés par les différentes banques vous aidera à obtenir la meilleure proposition.
La saisie immobilière
Quelque soit l’emprunt garanti par une hypothèque, la saisie immobilière est toujours un risque en cas de défaillance de paiement des échéances mensuelles par l’emprunteur. Savoir évaluer sa capacité de paiement est donc important avant de souscrire un prêt.
Néanmoins, la vente du bien à la demande de l’organisme de crédit reste un risque éloigné. D’abord parce les parties préféreront négocier un accord que partir en procédure. Ensuite parce qu’en tant que propriétaire, vous aurez la liberté de mettre en vente votre bien pour rembourser la banque. Les risques peuvent être limités avec un bon conseil et une bonne gestion de vos mensualités.
La transmission du patrimoine
L’impact sur la transmission du patrimoine constitue un aspect souvent négligé lors de la souscription d’un crédit hypothécaire. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une hypothèque, cette garantie demeure inscrite au registre de la publicité foncière jusqu’au remboursement intégral du prêt ou à la mainlevée de l’hypothèque.
En cas de décès de l’emprunteur, les héritiers se trouvent confrontés à une situation délicate. Ils héritent simultanément du bien immobilier et de la dette hypothécaire qui lui est associée. Plusieurs options s’offrent alors à eux : poursuivre le remboursement selon l’échéancier initial, procéder à un remboursement anticipé pour lever l’hypothèque, ou encore vendre le bien pour solder la créance.
Cette contrainte peut considérablement compliquer la transmission, notamment lorsque les héritiers ne disposent pas de la capacité financière suffisante pour assumer les mensualités ou régler les frais de mainlevée. La vente reste alors la seule solution.
Questions réponses à propos des avantages et inconvénients du prêt hypothécaire
Les avantages et les inconvénients du prêt hypothécaire sont intrinsèques à sa forme. Les avantages et les inconvénients sont donc les mêmes quel que soit l’établissement prêteur.
Il y a deux différences majeures entre un prêt hypothécaire et un prêt immobilier : le premier s’obtient que si l’on est déjà propriétaire d’un bien, le second ne nécessite pas d’être propriétaire. Le prêt hypothécaire permet de financer de nombreux objets alors que le prêt immobilier seulement l’acquisition d’un bien.
Obtenir un prêt hypothécaire sans revenus est impossible. En effet, l’emprunteur doit justifier de reenus réguliers pour rembourser la banque qui octroie le crédit.
Article mis à jour le 6 novembre 2025
