Existe-t-il un financement à destination des seniors propriétaires qui permette d’obtenir de la trésorerie ? Comment contourner un âge trop avancé ou un état de santé qui est généralement incompatible avec un crédit bancaire ? Justement, le prêt viager hypothécaire est un mélange entre le viager et l’hypothèque classique qui apporte une réponse à ces questions.
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Définition
Le mot « viager » s’emploie au sujet d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire ou d’une tierce personne. C’est exactement le principe du prêt viager hypothécaire. C’est un financement bancaire hypothécaire à destination des propriétaires d’un bien immobilier sans obligation de remboursement du capital ni des intérêts de leur vivant.
Fonctionnement
Le propriétaire d’un bien immobilier obtient un financement garanti par une hypothèque. Le montant du prêt accordé dépend de la valeur de l’habitation et est compris entre 50 000 € et 1 million d’Euros. Dans les offres qu’EIG Finances présente, cette trésorerie est versée en une seule fois, lors de la signature du contrat de prêt. Le capital peut être utilisé pour de nombreux projets qui ne nécessitent ni justification ni affectation
Le fonctionnement de ce crédit est à l’opposé de celui d’un prêt hypothécaire où il faut rembourser périodiquement une partie des sommes dues.
Absence d'assurance crédit
L’ emprunt viager hypothécaire n’a pas besoin d’être couvert par une assurance décès, la garantie de l’ hypothèque immobilière étant suffisante. C’est une particularité de ce crédit qui le rend accessible aux emprunteurs dans l’incapacité de souscrire à une assurance crédit.
Les avantages des prêts viagers hypothécaires
- Emprunter dès 60 ans malgré un profil bancaire difficile : jusqu’à un âge avancé, un état de santé incompatible avec une assurance crédit, pas de vérification des pensions ni du taux d’endettement. Le crédit viager hypothécaire accepte des profils impossibles à financer par les crédits classiques;
- Rester propriétaire de son bien immobilier jusqu’au décès de l’emprunteur alors que les solutions immobilières conduisent nécessairement à la vente;
- Obtenir des liquidités sans affectation versées en une fois lors du déblocage des fonds à l’inverse de la rente de la vente en viager;
- Protéger les héritiers lors du décès de l’emprunteur, le bien restant dans la succession.
Que financer avec un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire pour les seniors permet à un propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir une trésorerie non affectée pour tous les projets d’achats, plaisirs ou famille.
- complément de retraite;
- paiement d’une place dans un EHPAD;
- aide à un membre de la famille;
- solde de crédits en cours;
- acquisition d’un véhicule neuf ou d’occasion;
- financement de travaux inférieurs à 75 000 €;
- voyages;
- évènements familiaux.
Comment se termine un contrat de crédit viager hypothécaire ?
Que se passe-t-il au décès de l'emprunteur ?
Généralement, le prêt viager hypothécaire prend fin avec le décès de l’emprunteur .
- Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien : la banque prend alors en charge la vente du bien hypothéqué. Dans le cas où le prix de vente est supérieur au capital emprunté augmenté des intérêts, les héritiers perçoivent l’excédent. Dans le cas contraire, la banque supporte la perte sans solliciter les héritiers.
- Si les héritiers veulent conserver le bien : ils doivent rembourser toutes les sommes dues à la banque prêteuse pour solder la dette. Une fois l’hypothèque levée, le bien reste dans la succession.
Dans le cas d'un remboursement anticipé
Le remboursement du prêt viager hypothécaire est toujours envisageable. Plusieurs cas de figure mettent un terme au contrat souscrit avec le prêteur.
Remboursement anticipé du prêt bancaire
L’emprunteur a une entrée d’argent qui lui permet de rembourser par anticipation le montant du prêt viager, capital et intérêt. Si le contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé, elles doivent être soldées simultanément. Le montant de l’indemnité varie selon la durée écoulée depuis la signature du contrat. Le notaire se charge de la mainlevée de l’hypothèque.
Vente du bien immobilier pris en garantie hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire n’interdit pas de vendre le bien hypothéqué . En revanche, il doit informer le prêteur de son désir de se séparer du bien. Le montant de la transaction doit être suffisant pour rembourser l’ensemble des sommes dues à la banque. Le propriétaire conserve l’excédent.
Les conditions d'éligibilité au prêt viager hypothécaire
L’étude des prêts viagers hypothécaires nécessitent la prise en compte de quelques critères.
Le bien immobilier en garantie
Le bien pris en garantie du prêt viager hypothécaire doit être :
- un bien à usage d’habitation exclusivement détenu en nom propre;
- une résidence principale ou secondaire;
- se situer en France Métropolitaine , celles en Corse et dans les DOM n’étant pas retenues.
Les biens à usage mixte ne peuvent pas servir d’hypothèque viagère lors de la souscription au prêt hypothécaire viager. Une évaluation immobilière est réalisée par un expert indépendant mandaté par la banque pour confirmer la valeur dès la pré-acceptation du dossier.
A partir de l'âge de 60 ans sans assurance emprunteur
Seules les personnes physiques de plus de 60 ans ont accès au prêt viager hypothécaire. Mais il n’y a pas d’âge maximum à respecter.
Il n’y pas de questionnaire de santé à remplir ni besoin de souscrire à une assurance crédit. Cette particularité permet à des emprunteurs aux profils difficilement finançables d’avoir accès aux prêts viagers hypothécaires et réaliser leurs projets.
Montant, taux et durée d'un prêt viager hypothécaire
Le montant emprunté n’excède jamais 60% de la valeur du bien.
Les intérêts calculés sont établis sur un taux annuel effectif global fixe. Ils se cumulent au capital emprunté. Chaque année, les sommes dues à la banque augmentent. Plus la durée jusqu’au terme de l’emprunt est longue, plus la somme à rembourser au prêteur est conséquente. Le taux annuel effectif global ne dépasse jamais le taux d’usure, c’est une obligation inscrite au code de la consommation.
La durée du prêt viager hypothécaire influe directement sur le montant emprunté et le taux d’intérêt. L’âge de l’emprunteur est un facteur déterminant. Plus ce dernier est âgé, plus le capital prêté peut être important et inversement.
La situation financière du propriétaire
Ici aussi, le prêt viager hypothécaire permet à des personnes retraitées d’être financées alors qu’elles n’auraient pas accès à un autre type de crédit. En effet, le taux d’endettement du foyer n’est pas regardé, seul le reste à vivre doit être suffisant. Les retraités à faibles revenus ont alors une solution exclusive de financement.
Etes-vous éligible au prêt viager hypothécaire ?
Avez-vous plus de 60 ans ?
Les étapes pour obtenir un crédit hypothécaire viager
A la suite de votre simulation de prêt viager hypothécaire sur notre site, notre conseiller EIG Finances instruit votre dossier. S’il est recevable :
- Il le présente et le défend auprès du prêteur;
- Une fois que ce dernier émet un avis favorable, il mandate un expert immobilier;
- Lorsque la valeur du bien immobilier hypothéqué est confirmé par l’expertise, la banque établit le plan de financement définitif et l’offre de prêt;
- Après acceptation de l’offre, le contrat du prêt est finalisé par devant notaire. Une hypothèque conventionnelle de premier rang est obligatoirement prise au bénéfice de l’établissement financier. Le notaire se charge du versement des fonds sur votre compte bancaire.
Pendant la durée du prêt, il n’y a pas de mensualité de remboursement à honorer, ni du capital ni des intérêts. Les capitaux dus sont remboursés au décès de l’emprunteur.
PRET VIAGER HYPOTHECAIRE
Obtenir de la trésorerie à 70 ans sans conditions de santé ?
Exemple concret d'un prêt viager hypothécaire
Le cas de cette cliente de 79 ans , financée en septembre 2024, illustre bien les avantages des prêts hypothécaires viagers.
Propriétaire d’un appartement mais avec une petite retraite de 1 148€, elle ne pouvait pas supporter le coût de ravalement de la façade imposée par le syndic. Et son appartement daté nécessitait une rénovation.
A cause de son âge et de ses revenus, les banques traditionnelles étaient incapables de lui octroyer le financement nécessaire. La vente de l’appartement devenait l’unique solution pour ce sortir de cette ornière.
Le prêt viager hypothécaire que lui a proposé notre conseiller d’EIG Finances est venu lui apporter une autre solution. Grâce à son appartement estimé à 300 000 €, il était possible de lui octroyer l’argent nécessaire pour régler ses charges et rénover son logement.
Prêt hypothécaire viager de 98 000 €
Taux fixe : 6,45%
Net client : 88 461 €
Quel est le coût d'un crédit viager hypothécaire ?
Le coût des intérêts mensuels d’un crédit viager hypothécaire dépend du capital emprunté et du taux d’intérêt.
Le montant total de l’emprunt dépend de la durée pendant laquelle les intérêts s’additionnent. C’est la durée de vie de l’emprunteur, qui est par définition un paramètre aléatoire, qui est responsable du coût global de l’emprunt.
Pour avoir une idée du coût du crédit, comparez-le avec d’autres modes de financement en demandant les conditions financières pour un emprunt du même capital (suivant les cas, un prêt hypothécaire senior , un prêt personnel si votre besoin est inférieur à 75 000 € ou un rachat de crédits).
Tous les frais d’un prêt viager hypothécaire sont inclus dans le financement. Ils concernent:
- les frais du notaire
- les frais bancaires
- les frais d’expertise du bien
Enfin, prenez également le temps de comparer cette opération à une vente immobilière . Malgré la perte de la propriété, il peut s’avérer intéressant de choisir cette option d’un point purement financier.
Différences entre un prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire, et vente en viager ?
Le prêt viager hypothécaire, le prêt hypothécaire et la vente en viager sont trois opérations différentes qui permettent au propriétaire d’obtenir des liquidités tout en continuant à profiter de son domicile.
Lors d’une vente en viager, la propriété du bien immobilier est transmise à l’acheteur : c’est une transaction immobilière. En contrepartie, le vendeur perçoit un bouquet et une rente mensuelle jusqu’à son décès. Comptabilisée comme comme un revenu, cette somme est imposée.
Lors de la mise en place d’un prêt viager hypothécaire, il n’y a pas transmission de propriété, le capital est versé en une seule fois à l’emprunteur et ne modifie pas son assiette fiscale.
Lors d’un prêt hypothécaire in fine ou amortissable, l’emprunteur rembourse à la banque des échéances mensuelles constituées du capital et des intérêts ou exclusivement des intérêts. Avec le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts.
Inconvénients des prêts viagers hypothécaires
- Le montant maximum accordé par le prêteur est limité à 60% de la valeur du bien;
- Le propriétaire s’engage à entretenir convenablement le bien immobilier pour éviter que sa valeur baisse. Si le créancier constate qu’il ne respecte pas ses obligations, le remboursement anticipé du prêt peut être demandé par la banque.
- Le coût global d’un prêt viager hypothécaire n’est connu qu’à la fin du crédit. Avec des taux d’intérêt élevés et une durée inconnue, la capitalisation des intérêts risque d’atteindre un montant élevé.
L'accompagnement d'EIG Finances
Courtier de crédits en ligne, EIG Finances vous accompagne depuis plus de 20 ans à chaque étape de votre vie en allant chercher le financement adapté à vos besoins. Courtier en prêt viager hypothécaire, nous avons passé des accords avec des banques partenaires spécialisées pour vous apporter ici aussi une solution financière ultra-spécifique.
