A la suite d’un divorce ou d’une succession, un indivisaire qui souhaite conserver le bien immobilier dans son patrimoine peut décider de racheter la part de son ex-conjoint ou des autres héritiers. C’est un rachat de soulte, dont le financement peut provenir de son épargne ou d’un crédit. En particulier, la mise à disposition du montant de la soulte peut résulter de l’octroi d’un regroupement de prêt assurant un endettement modéré.
Qu'est-ce qu'une soulte ?
Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs propriétaires, il est détenu en indivision. Chaque indivisaire en a une part, dont la valeur dépend de celle du bien immobilier. Pour en devenir l’unique propriétaire, le co-propriétaire qui le souhaite doit racheter celles des autres ayant droits. La soulte est le terme juridique qui désigne la valeur de la part que possède chaque propriétaire.
Ce terme est habituellement lié à un divorce entre époux ou une succession entre héritiers. Pour équilibrer les lots entre l’acheteur et le ou les vendeurs, l’acheteur qui souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier doit racheter les parts des autres propriétaires.
Le montant de la soulte est la compensation que l’acheteur verse à chacun des autres membre de la communauté pour le transfert de propriété. Elle assure que tous disposent des mêmes valeurs. En pratique, elle naît au moment de la signature de l’acte de partage ou de la liquidation de la communauté. Néanmoins, par contrat, un délai peut être accordé à l’acheteur pour le paiement de la soulte.
Dans quels cas faire un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est l’opération financière qui consiste à financer le transfert de parts immobilières entre propriétaires. Le rachat de soulte permet alors de régler :
- dans le cas d’un divorce : un couple propriétaire se sépare et l’un des deux conjoints veut conserver le bien dans son patrimoine. Pour cela, il doit verser une soulte à son ex-conjoint;
- dans le cas d’une licitation (séparation d’un couple non marié) : c’est exactement le même cas que le précédent mais hors mariage, le rachat de soulte a ici les mêmes objectifs, le rachat de toutes les parties du bien immobilier;
- suite à une succession : le bien est divisé entre plusieurs héritiers. Si l’un veut le conserver et en devenir propriétaire, le rachat de soulte est une manière de financer l’achat des parts des cohéritiers.
Le paiement du rachat de soulte
Lors de la procédure de divorce ou de succession, le notaire se charge du calcul des parts de chacun. Le conjoint ou l’héritier qui veut avoir la propriété du bien immobilier doit donc verser une soulte aux autres indivisaires.
Comment financer le rachat des parts des autres sans une épargne suffisante ? Le crédit est alors la solution pour payer le rachat de soulte. L’emprunteur demande à la banque un prêt dont le capital couvre le montant de la soulte. Si son endettement l’en empêche, il fait alors un regroupement de crédits.
Le rachat de crédit a la particularité d’allonger la durée de remboursement du capital emprunté. De cette façon, il réduit sa mensualité pour qu’elle soit cohérente avec ses revenus. Avec un taux d’endettement maîtrisé, le nouveau propriétaire de la maison ou de l’appartement conserve un reste à vivre suffisant et une situation financière convenable.
Financer une soulte à crédit
En regroupant vos crédits, vous limitez votre endettement et vous incluez la trésorerie pour le rachat de la soulte
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Comment se passe un rachat de soulte ?
Suite au divorce, la séparation ou la succession, la propriété d’un bien immobilier est partagée entre plusieurs parties.
Le notaire se charge du bilan financier de l’indivision. Pour cela, il fait appel à un professionnel, expert immobilier ou d’œuvres d’art, etc… pour s’assurer des valeurs. Puis il établit un état liquidatif dans lequel il établit le montant des parts de chaque co-indivisaire.
Lorsque un indivisaire veut conserver un bien, il doit payer la soulte calculée par le notaire à chaque autre propriétaire. Dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, le notaire se charge du rachat des autres parts du bien. Il répond aux obligations légales d’une vente immobilière, rédige l’acte de vente, recueille les signatures et transmet les fonds au(x) vendeur(s).
Dans le cas d’une séparation où un prêt immobilier est en cours de remboursement, le bénéficiaire de la soulte doit vérifier que le prêt a bien été désolidarisé et que l’assurance crédit le concernant a bien été résiliée.
Comment se calcule la soulte ?
Déterminer la valeur du bien immobilier
Il faut fournir au notaire une estimation de valeur du bien immobilier. Lui-même peut être en mesure d’y répondre lorsque les co-propriétaires en ont fait l’acquisition récemment, sinon un agent ou un expert immobilier sont tout indiqués pour estimer le prix de la maison ou de l’appartement.
La valeur d’un bien immobilier dépend de sa surface, de son état, de sa localisation et de son environnement. A cette occasion, le notaire se renseigne sur un éventuel prêt immobilier en cours de remboursement et la présence ou l’absence d’hypothèque.
Déduction des dettes et charges
En cas de succession
Lorsque les parts sont réparties équitablement, calculer le montant d’une soulte est très simple. Par exemple, 3 enfants se partagent le bien immobilier de leurs parents dont la valeur est de 600 000 €. Chaque part vaut 200 000 €. Celui qui voudrait être seul propriétaire du bien doit racheter la soulte des deux autres, et pour cela doit disposer d’une somme globale de 400 000 €.
Lors du rachat de soulte suite à un acte de partage dans le cadre d’une succession, la valeur du bien immobilier, le nombre d’héritiers et leur rang décideront des montants des soultes. Mais il faut également tenir compte des revenus engendrés par le ou les biens et des frais engagés par l’un ou l’autre des héritiers. Le bilan comptable de la liquidation calculé par le notaire prendra en compte tous ces éléments.
En cas de divorce
Le calcul est très simple si le couple est marié sous le régime de la communauté, qu’ils ont participé à la même hauteur au remboursement du prêt immobilier qui est aujourd’hui soldé. Par exemple, pour une valeur de bien de 400 000 €, la part de chaque ex-conjoint est de 200 000 €.
S’il reste un prêt immobilier avec 100 000 € encore à rembourser, le calcul est le suivant :
(400 000 – 100 000) / 2 = 150 000 € par part
Mais bien d’autres paramètres peuvent faire partie de l’équation lors d‘un rachat de soulte entre époux : le régime matrimonial, l’existence d’un contrat de mariage, la multi propriété, l’apport de chaque conjoint, un prêt immobilier en cours de remboursement, etc…
Les frais de notaire lors d'un rachat de soulte
Suite à l’acte de liquidation dressé par le notaire, l’ex-conjoint ou l’héritier qui souhaite conserver le bien immobilier connaît le montant de la soulte qui doit être versée aux autres indivisaires.
Le règlement de la soulte vient finaliser ce changement de propriétaire. Dans le cas d’un bien immobilier, le rachat de soulte s’apparente à un l’achat d’un bien immobilier et les frais de notaire représentent entre 7 et 8%. Cette somme inclut les émolument du notaire, les frais d’urbanisme, les droits de mutation et les éventuels frais d’hypothèques.
A l’inverse d’une transaction immobilière où seul l’acheteur paie les frais de notaire, ils sont, dans le cas du paiement d’une soulte, répartis entre les propriétaires du ou des biens concernés par l’indivision :
- entre tous les héritiers dans le cadre d’une succession;
- entre les deux ex-conjoints en cas de séparation.
Lorsque vous financez un rachat de soulte grâce à un regroupement de crédits, EIG Finances vous rappelle qu’il est possible d’inclure les frais de notaire à l’emprunt.
Exemples de rachats de soulte
Rachat de soulte suite à un divorce
Afin de sortir de l’indivision, le conjoint d’un couple a choisi de racheter les parts de l’ex-conjoint pour devenir propriétaire à 100 % du bien. Une partie du crédit immobilier restait à rembourser.
Les banques de dépôt sont limitées pour suivre ces demandes de leurs clients. En effet, la désolidarisation des co-emprunteurs du crédit immobilier étant impossible, le rachat de soulte est une option pour régler le divorce.
Il y a des étapes à respecter pour avancer rapidement sur un regroupement de prêt qui sert à financer un rachat de soulte. En effet, la banque a besoin du projet de liquidation et de la convention de divorce pour faire l’offre de prêt. De plus, elle préfère une situation sereine entre les époux et se positionne seulement lors d’un divorce par consentement mutuel.
La soulte lors d'une succession
Un Monsieur de 44 ans, occupant d’un bien partiellement acquis lors de la succession de son père, partageait la propriété avec sa mère et ses sœurs. Il a choisi de racheter les parts de sa mère et de ses sœurs à la suite d’un démembrement .
Sans crédit à son nom, juste avec les 4 soultes à financer, il a fait un regroupement pour régler l’indivision. S’il avait un crédit, il aurait pu le rajouter à l’opération pour limiter le saut de charge.
En décidant d’un rachat de soulte, le notaire a dirigé l’opération vers le rachat de crédit alors que le compromis l’aurait dirigé vers l’immobilier. La différence est fondamentale car le rachat de crédit accepte un taux d’endettement plus élevé que le crédit immobilier.
Financer un rachat de soulte par un regroupement de crédit
Racheter une soulte peut se faire grâce à un regroupement de crédit. Lors de cette opération bancaire, une trésorerie est provisionnée pour le paiement de la soulte. Au lieu de souscrire à un nouveau crédit uniquement pour le paiement de la soulte, qui viendrait diminuer d’autant le reste à vivre de l’acheteur, le montant de la soulte est regroupé avec les crédits existants. La trésorerie dévolue au paiement de la soulte est lissée dans le temps avec vos autres emprunts.
Regroupement avec des crédits à la consommation
Vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation. A cause d’un taux d’endettement déjà élevé, votre banquier vous refuse le crédit personnel nécessaire au paiement de la soulte à cause du risque de surendettement.
En choisissant un regroupement de crédit consommation avec trésorerie nécessaire au financement de la soulte, vous gardez le contrôle de votre taux d’endettement et maîtrisez les mensualités de remboursement.
Regroupement avec un crédit immobilier
Vous êtes en couple, vous vous séparez de votre conjoint ou de votre compagnon. Vous souhaitez conserver le bien que vous aviez acheté ensemble. Mais un crédit immobilier est en cours de remboursement.
Dans ce cas de figure, il faudra que vos revenus soient suffisants pour supporter la trésorerie du paiement de la soulte mais également les mensualités du crédit immobilier : le regroupement de crédits aura la forme d’un rachat de crédit immobilier .
Si vos revenus le permettent, le regroupement est l’occasion de solder également les frais liés à l’intervention du notaire et à la liquidation de la communauté, plus éventuellement les frais d’avocat. Notre conseiller vous donnera de plus amples informations basées sur votre situation.
Avantages du regroupement de crédit pour payer une soulte
Lorsque vous souhaitez inclure le financement du rachat de parts de la soulte à votre regroupement de crédits, vous bénéficiez des avantages de cette opération bancaire :
- vous réduisez vos mensualités grâce à l’allongement de la durée de remboursement, cette diminution pouvant aller jusqu’à -60%;
- vous baissez votre taux d’endettement, cela vous permettant d’envisager le financement d’autres projets;
- le regroupement de crédit accepte un taux d’endettement après opération supérieur aux 33% habituels (selon les normes en vigueur).
Pour en savoir plus sur la faisabilité du rachat de soulte, découvrez le montant de votre mensualité future.
Les frais lorsque la soulte est financée avec un regroupement
Les regroupements de prêts avec trésorerie pour les rachats de soultes ont les mêmes caractéristiques que des regroupements classiques. En dehors des frais de notaire et de l’acte d’achat, les coûts liés à l’opération financière sont :
- les indemnités de remboursement anticipés (IRA) des crédits rachetés qui sont notées sur les offres de prêts que vous regroupez;
- le taux d’intérêt nominal du nouveau crédit à taux fixe;
- les frais de dossier bancaire;
- les frais d’assurance si vous souscrivez à une assurance emprunteur;
- les frais de courtage.
Des solutions de financement alternatives
Un rachat de soulte peut être financé par des fonds provenant :
- de votre épargne : l’avantage est que vous êtes sûr d’avoir le montant de la soulte à régler, l’inconvénient est de vous départir d’une partie de votre argent;
- un crédit à la consommation est une bonne alternative en complément de votre épargne ou seul mais il est limité à 75 000 € sur une période de 10 ans maximum. Le risque est d’augmenter vos échéances là où un crédit immobilier est encore à rembourser;
- un prêt hypothécaire est une option intéressante qui permet de financer le rachat de soulte en prenant une hypothèque sur le bien immobilier.
Une approche patrimoniale
Certaines équipes spécialisées d’EIG Finances, grâce à une approche patrimoniale, vous guident dans les choix et les possibilités qui se présentent à vous lors d’un rachat de soulte. Les solutions financières sont nombreuses et leurs implications multiples frais de l’opération, types de crédits, etc… En faisant une demande en ligne, vous serez en contact avec un de nos courtiers avec lequel vous pourrez échanger sur ces sujets.
Comment ne pas payer la soulte lors d'un divorce ?
La soulte n’est pas obligatoire, c’est la présence ou non d’un accord amiable entre les conjoints qui l’impose. Si les deux personnes acceptent un divorce sans compensation financière, il n’y a pas de soulte à payer. Le renoncement doit se faire devant un notaire qui valide la liquidation de la communauté. En revanche, dès que l’un des ex-époux refuse l’accord amiable et demande une compensation alors que le partage de la communauté est déséquilibré, la soulte est inévitable. Le rachat de soulte fait alors partie des options à considérer pour son financement.
Article mis à jour le 31 juillet 2025
