Avez-vous déjà entendu parler de la capacité d’emprunt ? C’est l’un des termes qui revient constamment quand vous êtes en relation avec une banque ou un organisme bancaire pour un crédit. Ce calcul prend en compte vos entrées et vos sorties. Il est déterminant pour l’acceptation de votre dossier de financement ou est responsable du redimensionnement du projet.
Définition de la capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt est le remboursement mensuel maximum que vos finances peuvent supporter sans mettre en péril votre budget. Elle définit donc la limite maximum de la mensualité de votre futur emprunt immobilier. Elle est directement liée au taux d’endettement maximum de 35% défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et est appliquée par tous les organismes bancaires.
La capacité d'emprunt s'applique à tous les crédits
C’est bien évidemment un paramètre fondamental d’un projet immobilier lors de l’achat d’un logement mais le calcul est effectué pour tous les prêts.
En effet, lors de la signature du contrat d’un prêt hypothécaire ou d’un rachat de crédit, le principe reste identique. En prenant en compte vos revenus et vos charges, la connaissance de votre capacité d’emprunt se traduit par une optimisation de votre projet immobilier ou financier.
Dans nos formulaires, nous vous demandons les informations nécessaires à son calcul. Nos conseillers en crédits EIG Finances sont alors en mesure d’analyser votre situation pour vous renseigner sur la faisabilité et la mensualité de votre futur prêt dès votre premier contact.
Une protection pour la banque et le consommateur
A travers ce calcul, le législateur a cherché à protéger les banques des emprunteurs indélicats pour éviter les frais de contentieux. Mais il a tenu à prendre en compte la situation des particuliers et limiter la prise de risque financière. C’est particulièrement vrai lors de l’octroi d’un prêt avec garantie hypothécaire où des retards de paiement successifs sont susceptibles d’amener à la saisie du bien immobilier.
Quels sont les charges et les revenus à prendre en compte ?
Les facteurs qui influencent votre capacité sont ceux qui modulent le montant de vos revenus et les charges qui réduisent votre reste à vivre. Essentiellement, les principaux facteurs sont donc :
- le loyer de votre résidence principale;
- les mensualités des crédits immobiliers;
- celles des crédits consommation et renouvelables;
- les pensions alimentaires.
Toutes vos ressources financières sont comptabilisées, principalement :
- vos salaires et retraites;
- vos revenus non salariés ou en profession libérale;
- vos revenus fonciers et rentes.
Les conditions de votre prêt
Le montant emprunté, les frais bancaires, le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur et la durée de remboursement pèsent sur votre capacité d’emprunt. Emprunter a un coût et les conditions négociées seront responsables des mensualités à payer.
A capital emprunté égal, l’allongement du crédit est responsable d’une échéance plus faible mais d’un montant total plus important. L’un de nos rôles est précisément d’imaginer un financement sur-mesure qui tient compte de votre budget mensuel sans pour autant coûter trop cher.
Dans cette construction, le montant de votre apport personnel a une place particulière. Non seulement il rassure la banque mais il vient réduire votre besoin. Le montant emprunté est alors inférieur, donc le coût global également. Il devient alors possible de réduire la durée tout en conservant le même montant d’échéance. En revanche, l’apport ne concerne que le crédit immobilier, il n’existe pas dans les autres crédits distribués par EIG Finances.
Comment calculer votre capacité d'emprunt ?
Pour faire le calcul, il faut faire la liste de vos revenus et de vos charges et appliquer la formule la suivante :
Capacité d’emprunt = (revenus x 35 %) – charges
Exemple de calcul de la capacité
Prenons l’exemple d’un calcul de capacité d’emprunt simple, sans charges : un emprunteur perçoit 2 000 € de revenus mensuels. Sa capacité est donc calculée ainsi :
2 000 x 35% = 700 €
Cela signifie qu’un particulier avec 2 000 € de revenus et sans charges a une capacité d’emprunt de 700 €.
Les charges viennent en déduction de ces 700 €. Par exemple, si cette même personne a un seul remboursement de crédit auto d’un montant de 150 € par mois, alors sa capacité d’emprunt est réduite à :
(2 000 x 35%) – 150 = 550€
Dans ces conditions, un particulier qui se rapprocherait d’un organisme de crédit pour un prêt immobilier obtiendrait une mensualité maximum de 550 € assurance comprise.
Simulation de votre capacité d'emprunt
Nous n’allions pas vous laisser devant ce calcul sans vous aider un peu ! Voilà notre calculette de capacité d’emprunt . Sans être aussi précise que l’étude financière que mène nos conseillers, vous avez facilement et rapidement une indication précise de votre situation. Vous pouvez alors dimensionner votre projet en fonction de cela.
Calculez-vous votre capacité d’emprunt pour un prêt immobilier ? Si c’est le cas, ne renseignez pas le champ « montant de votre loyer ». En effet, le loyer fait partie des charges que vous n’aurez plus à payer après l’achat.
Comment interpréter le calcul de votre capacité ?
Le calcul précédent vous donne les mensualités que vous souhaitez avoir pour votre achat immobilier ou votre restructuration financière. C’est la limite maximum.
Si la capacité d’emprunt est suffisante pour l’achat de votre bien immobilier, il faudra surveiller le coût total du prêt pour éviter les dépenses inutiles.
Dans le cas inverse, vous devrez être attentif à tous les frais pour baisser le tarif global : taux d’intérêt, frais bancaires, frais de notaire, assurance. Un apport personnel majoré ou le financement d’une part du bien immobilier par un prêt à taux zéro sont d’autres solutions pour parvenir à financer votre future habitation. S’il vous est impossible de faire varier tous ces paramètres, alors il faudra adapter votre projet à vos finances en réduisant le capital emprunté.
Une fois que vous avez pris en compte le résultat de votre capacité, notre calculette de mensualité de crédit vous permet d’adapter la durée de remboursement du crédit immobilier.
Influer sur votre capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt est votre aptitude à payer les échéances mensuelles de votre futur crédit. Raison pour laquelle il est important de vous projeter en ayant les idées claires sur votre situation, les conditions financières acceptables ou risquées.
Une lecture un peu différente mais tout aussi intéressante est de déterminer la durée de remboursement la plus courte, essentielle pour limiter le coût de votre futur emprunt.
D’autres critères modulent à la hausse ou à la baisse votre capacité d’emprunt. Notre conseiller en crédit EIG Finances maîtrise ces subtilités lors de la préparation des dossiers de demande de prêt afin d’optimiser le taux de réussite de votre demande de financement. Dans le cadre d’un crédit immobilier, il faut donc analyser votre apport personnel et votre âge à la souscription pour en déduire ce que vous pouvez emprunter et trouver une durée adaptée.
Si votre projet n’est pas réalisable à cause d’une capacité d’emprunt insuffisante, vous avez des marges de manœuvre :
- allonger la durée de remboursement (jusqu’à 25 ans pour l’immobilier et l’hypothécaire, 13 ans pour le regroupement sans garantie)
- regrouper ses crédits pour diminuer les remboursements avant opération
- faire un apport personnel
- redimensionner son projet à la baisse
Rapport entre capacité d'emprunt et taux d'endettement
Le rapport entre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement est direct puisque la baisse de l’un augmente l’autre dans les mêmes proportions. Alors que le premier est exprimé en Euros, le deuxième est un pourcentage qui traduit la même réalité.
Avec un taux d’endettement à 35%, votre capacité d’emprunt immobilier est égale à 0. Et à 0%, vous disposez de la capacité d’emprunt maximum, c’est-à-dire 35% de vos revenus.
Reprenons le cas pris en exemple ci-dessus pour bien comprendre ce mécanisme.
| Capacité d’emprunt | Taux d’endettement avant | |
Revenus : 2 000 € Charges : 0 € | 700 € | 0% |
Revenus : 2 000 € Charges : 150 € | 550 € | 7,5% |
Comment améliorer votre capacité d'emprunt ?
Vous prévoyez de faire un crédit pour votre projet mais votre capacité d’emprunt est trop réduite . Vous n’êtes pas en mesure d’obtenir les fonds que vous souhaitez. Comment faire pour que votre financement soit accepté ?
Si vous êtes déjà endetté, par exemple parce que vous avec des prêts conso en cours de remboursement, une solution est de faire en premier lieu un rachat de crédits. Lors d’un regroupement de prêts, vos emprunts sont soldés par un nouvel emprunt dont le remboursement est allongé. L’opération réduit votre taux d’endettement et augmente votre capacité d’emprunt.
